『지역주택조합』의 바른 이해를 위해

이것만은 알아 둡시다

	【유의 사항】
♧ ‘08년 글로벌 세계경제위기 이후 최근 부동산ㆍ금융시장의 침체와 같은 외부적 요인으로 주택건설사업자 등이 직접 건설ㆍ공급하는 일반분양주택건설이 감소함에 따라 ♧ 무주택 주민들이 내 집 마련을 위해 절차가 단순하고 경제적인 장점이 있는 지역주택조합을 구성하여 주택건설을 꾀하고 있는 반면 ♧ 조합원들의 지역주택조합제도에 대한 전문성이 부족하고 주택 조합이 민간차원에서 건설하는 과정에서 조합의 구성ㆍ운영 ㆍ관리 과정에서 당초 취지와 달리 분쟁 및 갈등이 발생함에 따라 ♧ 이에 대한 올바른 이해를 통해 도민들 중 선의의 피해가 발생 하지 않도록 하고자 하는 취지로 제작된 것으로 주택법령 및 국토해양부지침 등을 참고하였으며, 각 지역의 언론과 사례 등을 발췌, 분석한 것으로 과정에서 사실과 견해가 다를 수 있다는 점에 유의하여 주시기 바랍니다.

				차 례

Ⅰ. 지역주택조합의 기본사항	1

1. 지역주택조합 현황	2

2. 지역주택조합관련 법령	3

Ⅱ. 지역주택조합이란 ?	4

1. 주택사업방식	5

2. 사업계획승인	6

3. 사업계획승인의 법적 성격	6

4. 지역주택조합사업의 구역 지정	7

5. 지역주택조합의 시행자 지정	7

Ⅲ. 알아야 할 주택조합	8

1. 지역주택조합 성행 이유	9

2. 지역주택조합이란 ?	9

3. 지역주택조합의 장ㆍ단점 ?	10

4. 부지선정 중요도 순서 ?	11

5. 주택조합선택시 포인트 ?	12

6. 수익성있는 주택조합아파트 고르기 ?	13

7. 지역주택조합 5계명은 ?	15

8. 대형업체 선호이유 ?	17

9. 토지계약 유의사항 ?	17

10. 매도청구란 ?	18

11. 지역주택조합 설립인가 신청 ?	19

12. 지역주택조합 설립 요건은 ?	19

13. 지역주택조합 설립인가 요건은 ?	21

14. 지역주택조합 규약 ?	22

15. 지역주택조합 표준규약 ?	22

16. 주택조합설립인가 조합 규약은 ?	23

17. 지역주택조합 집행부는 ?	24

18. 총회의결을 거쳐야 하는 사항 ?	25

19. 지역주택조합설립인가 시 확인 ?	26

20. 등록사업자에게 업무대행은 ?	27

21. 지역주택조합사업의 시행 자격 ?	28

22. 지역주택조합사업의 시행 시기 ?	29

23. 시장ㆍ군수에게 신고할 사항 ?	30

24. 주택조합인가신청 조합원 확인 ?	30

25. 주택조합자격의 문제점 ?	31

26. 무주택기간의 문제점 ?	31

27. 주택조합원의 자격은 ?	32

28. 지역주택조합원의 판정기준은 ?	35

29. 지역주택조합원의 변경은 ?	36

30. 지역주택조합원의 추가모집은 ?	37

31. 지역주택조합원 변경제도 문제점 ?	39

32. 주택조합의 사업계획승인신청은 ?	39

33. 지역주택조합의 설립인가 취소는 ?	40

34. 지역주택조합의 회계감사는 ?	41

35. 공동사업주체와의 협약 체결 ?	42

36. 지역주택조합 추진 세부 절차도 ?	43

37. 지역주택조합 추진 세부 절차 “예”?	44

Ⅳ. 지역주택조합 피해 방지	54

1. 주택법상의 책임규정	55

2. 시행을 담당하는 시공사	55

3. 공동시행의 의미	56

4. 공동시행의 범위 확대	56

5. 피해방지책은 ?	57

6. 분쟁ㆍ갈등 상황은 ?	60

주택조합 기본사항

지역주택조합의 바른 이해를 위해

이것만은 알아 둡시다 !!

	【왜 알아야만 하는 가 ?】
♧ 지역주택조합사업이란 ? 무주택지역주민들끼리 조합을 구성하여 공동으로 대지를 매입, 주택을 건설하는 사업으로 절차가 단순하고 임대주택의무 등의 조건이 없어 선호하는 반면 ☞ 최근 부동산ㆍ금융시장의 침체와 같은 외부적 요인뿐만 아니라 제도적 견제장치가 없어 주택건설추진과정상 많은 문제 발생

1		지역주택조합 현황 ?

❍ 16개 지구 5,930호 (조합원 4,440명)

(‘15. 1월 기준)

지역	건설회사명	지역조합명	세대수 (조합원)	설립인가	사업승인	착공일자 (준공예정)	사업규모
	계	16개 지구	5,927 (4,440)	16	10	11
전 주 (9)	(주) 현대엠코	평화동 엠코	510 (416)	‘09.11.30	‘10.12.30	‘11.4.1 (동별준공)	59.9형 193호 84.9형 317호
	SK건설(주)	효자동(한국노총)	392 (389)	‘11.06.23	‘12.4.23	‘13.5.2 (‘16.1.)	(주상복합) 84.9형 392
	(주) 서희건설	서부신시가지	481 (377)	‘11.07.04	‘12.2.1	‘12.6.4 (‘15.4.)	84.9형 480
	양우건설㈜	송천동 솔내	399 (284)	‘11.09.30	-	-	-
	신동아건설(주)	전주 송천 송학1 (일반상업지역)	303 (154)	’12.05.01	-	13.9.17 (15.5.)	34형 168호 17형 135호
	신동아건설(주)	전주 송천 송학2 (일반주거지역)	167 (150)	’12.05.01	‘13.5.3	‘13.9.17 (‘15.5.)	34형 170호
	코오롱글로벌(주)	서부신시가지 스카이타워	513 (412)	‘12.05.09	‘12.9.13	‘12.11.1 (‘15.12.)	114형 513호
	현대건설	효자동 힐스테이트	302 (269)	‘14.04.30	‘14.10.31	‘14.12.30 (‘17.10.)	-
	양우건설(주)	평화동자연그대로	145 (89)	‘14.06.30	-	-	-
군 산 (4)	㈜현대엠코	지곡 현대헴코	507 (403)	‘11.09.23	‘12.4.5	‘12.6.15 (‘15.2.)	59형 126호 84형 384호
	㈜서희건설	지곡동	382 (250)	‘11.11.15	‘13.2.19	‘13.6.26 (‘15.8)	73형 70호 84형 310호
	㈜현대엠코	군산2차 현대엠코	449 (431)	‘12.01.17	‘12.7.27	‘12.12.21 (‘15.8.)	84형 499호
	㈜제일건설	센트럴	480 (332)	‘12.12.24	‘13.11.27	‘13.12.16 (‘16.12.)
익 산 (2)	-	모현	402 (203)	‘13.9.17	-	-	-
	-	팔봉	407 (235)	‘13.11.15	-	-	-
완주	그린시아건설(주)	모악숲	88 (46)	‘14.01.17	-	-	-

2		지역주택조합 관련 법령 ?

♧ 주택법 및 주택법시행령, 시행규칙

1. 지역주택조합 설립

ㆍ 주택법 제32조(주택조합의 설립 등)

ㆍ 주택법 시행령 제37조(주택조합의 설립 인가 등)

ㆍ 주택법 시행규칙 제17조(주택조합의 설립인가 신청 등)

2. 조합설립인가 요건(주택법 시행령 제37조)

ㆍ 주택법 시행규칙 제17조(주택조합의 설립인가 신청 등)

3. 조합원의 자격(주택법 시행령 제38조)

ㆍ 주택법 시행규칙 제18조(조합원의 자격확인 등)

※ 주택공급에 관한규칙 제6조, 제21조의2 제3항

주택법 제10조제2항

4. 조합원의 교체ㆍ신규가입 등(주택법 시행령 제39조)

5. 직장주택조합의 설립신고(주택법 시행령 제41조)

6. 주택조합에 대한 감독 등(주택법 시행령 제41조)

ㆍ 주택법 시행령 제42조(주택조합의 회계 감사 등)

※ 주택법 제16조(주택건설사업계획승인)

주택법 제29조(사용검사 또는 임시사용승인)

주택조합이란 ?

1		지역주택조합 사업 방식

1) 지주직접시행

♧ 사업부지를 소유하고 있는 지주가 직접 주택사업의 시행을 하는

경우이다

♧ 일반적으로 토지소유자가 단독으로 사업주체가 되어 아파트를

건설하는 것은 쉬운 일이 아니다. 형식적으로는 토지 소유자가

단독 사업주체가 되어 주택법상 사업계획승인을 받더라도 그 실질은

시공사와의 공동시행으로 진행될 가능성이 높다

2) 대물보상방식

♧ 사업부지 소유자가 토지를 매각하는 대신 아파트나 상가 등을

대물로 요구할 경우 활용할 수 있는 사업방식

♧ 사업시행을 위한 고시 등이 있은 날 이전부터 소유 및 거주한

자에게 그 건설량의 10%의 범위안에서 85㎡이하의 주택에 한하여

특별공급 할 수 있게 해줌으로써(주택공급규칙 제19조제2항)

이러한 대물교환방식이 가능하도록 규정

3) 단독시행방식

♧ 주택사업을 하는 방식 중 가장 일반적인 방식으로 사업의 시행을

하고자 하는 자가 사업부지 전부를 매입하여 단독 시행하는 방법

4) 주택조합에 의한 방식

♧ 다수의 무주택서민들이 주택마련을 위한 목적으로 지역주택

조합 또는 직장주택조합을 결성하여 사업부지를 마련하고

등록업자와 공동으로 주택건설사업을 시행하는 방식을 말함

2		지역주택조합 사업계획승인

♧ 사업계획승인을 얻은 사업주체는 승인을 얻은 사업계획대로

사업을 시행하여야 하며, 승인을 얻은 날부터 2년 이내에 공사에

착수하여야 한다.(허가관청의 사업계획승인 취소 요건)

♧ 특정한 사유가 있을 경우 사업주체의 신청에 따라 그 사유가

종료된 날부터 1년의 범위안에서 그 공사의 착수기간을 연장할 수

있다.

3		사업계획승인의 법적 성격

♧ 사업계획의 승인은 단일 건축물의 건축허가와는 달리 도시계획에

가까운 행위로 행정청은 사업승인을 할 것인지의 여부를 결정

할 때 주거수요, 환경, 교통문제 등을 종합적으로 고려, 판단

하여야 한다. 도시계획 등의 수립, 변경으로 보는 것임

♧ 사업계획승인은 건축허가가 일반적으로 기속행위로 해석되는

것에 비해 재량행위로 인정되고 있다.

4		지역주택조합사업의 구역지정

♧ 조합설립인가 시 제출하는 시업계획서에 조합주택건설예정지가

표시되기는 하지만, 이는 재개발사업이 구역지정의 단계가

선명하게 존재하는 것과는 달리 지역조합에서의 조합주택건설

예정지는 조합설립인가의 자료일 뿐이다

♧ 대상지역의 선택권자도 조합이고, 공적인 재개발에 비해 지역

조합의 경우 사업지역의 선택에 수익적 가치를 우선시하여 선택

하게 된다

5		주택조합사업의 시행자 지정

♧ 사업게획의 승인을 통해 대상지 지정과 시행자 선정이 동시에

일어나는 구조를 취하고 있다

알아야 할 주택조합

1		지역주택조합 성행 이유 ?

♧ ‘08년 세계경제위기 이후 금융권의 지역민간건설업체에 대한 주택

건설기획 프로젝트 파이낸싱(PF)의 중단으로 민간주택 건설업체의

자금조달 어려움 해결과

♧ 지역주민들로서는 청약통장이 필요 없고 저렴, 건설기간 단축 등

장점이 있는 지역주택조합 선호가 맞아 떨어짐

【지역주택조합 실태】

♣ 전문성이 없는 주택조합추진위원회를 앞세워 민간건설업체가

시행사와 별도의 대행사로서 택지선정과 조합원 등을 모집

2		지역주택조합이란 ?

♧ 지역주택조합이란 ?

『동일한 특별시ㆍ광역시ㆍ시 또는 군에 거주하는 무주택 주민이

주택을 마련하기 위해 설립한 조합』을 말한다.

♣ 무주택자에게 주택마련기회를 제공하기 위한 제도로 조합 (지역/임대/직장주택)을 구성한 후 주택건립에 필요한 토지를 매입하여 공동으로 주택을 건립하는 사업

【관계 법령】

◈ 주택법 제32조(주택조합의 설립 등)

3		지역주택조합의 장ㆍ단점 ?

♧ 지역주택조합은

무주택 주민들 스스로가 자기자본으로 건설함에 따라 시간적

경제적으로 유리한 반면 추진 상 조합원갈등 등으로 지연됨에

따른 손실을 감수해야 하는 부분에 유의할 필요가 있음

【장 점】

◈ 청약제도 등에  따른 순위별 분양제한이 없이 무주택자가 조합에 가입하여 추진하면 됨

◈ 일정자격만 갖추면 좋은 입지의 주택마련 기회 마련

◈ 지역조합아파트는 운영ㆍ관리여하에 따라 저렴한 가격에 유리

【단 점】

◈ 토지매입이 완료되지 않은 상태에서 추진 할 경우 토지비 등이 크게 상승함으로서 분양가 상승요인으로 작용함과 아울러 사업추진 지연요소로 작용

◈ 서로 연고가 없는 사람끼리 조합원으로 가입하여, 결속력 약화에 따른 분쟁 및 갈등

◈ 조합의 조합장 및 임원 등 조합집행부를 대행사가 주도하여구성하는 과정에서 구성 후 파벌조성 및 집행부 집행부실로

사업기간 연장 등에 따른 토지가격상승, 운영ㆍ관리비 상승 등에 따른 분쟁 및 갈등

◈ 현행 법률상 주민 스스로가 건설하는 사업으로 분류, 추진위원회구성 등에 따른 규정 등 미흡

4		부지선정 중요도 순서 ?

♧ 지역주택조합의 성공 최대관건은 부지선정으로 부지의 선정과

부지확보가 사업추진의 열쇠로서 향후 주택으로서 가치유지와

주거환경의 여건 등이 중요하다.

【중요도】

♣ 조합아파트를 건립할 수 있는 지역인가 ?

□ 토지이용계획 확인원에 의한 용도지역 확인 (담당자 전화)

□ 주택조합은 주택건설등록사업자 부지에는 주택을 건설할 수 없음

※ 다른 인가를 득한 주택조합의 대지에 중복인가 불가

♣ 어디까지 사업부지로 포함시킬 것인가 ?

□ 도로 및 공공시설 등 기부채납부분까지 검토

♣ 노후도를 충족 하는가 ?

□ 서울 등 수도권에서만 해당

♣ 주변에 유해시설(공해 시설, 고압선 등)이 없는가 ?

□ 사업부지 주변에 있는 시설 중 주거생활에 영향을 미칠 부분이 있는지 검토

♣ 지장물로 인한 공사중단요인이 있는가 ?

□ 지하지장물 등에 대한 조사소홀로 공사지연(지하 고압케이블, 송유관, 광케이블매설, 도시가스 등)

♣ 문화재 발굴 등  ?

□ 문화재 지표조사 및 발굴 등에 대한 사전조치 미흡으로 지연

5		주택조합선택 시 포인트 ?

♧ 지역주택조합은 무주택서민들이 내 집 마련을 위해 자기자본을

투자하여 건설하는 주택으로 교육, 문화, 주거환경 등을 종합적

으로 검토하고 선택해야 갈등 및 분쟁 예방

【포인트】

① 자녀들의 통학 및 학교문제 (초.중.고. 대학 등)

② 교통문제(역세권, 시내버스 및 도로망, 접근성 등)

③ 생활편익시설(상가, 운동시설, 문화시설 등)

④ 분양가격의 확정분양가, 추가부담금 등

⑤ 조합장 및 임원들의 업무추진비 등 관리비

⑥ 건설 후 재산가치 등 (인근시세, 토지매입, 토지매매계약)

⑦ 지장물로 인한 건축기간 연기 개연성

⑧ 단지의 규모, 평형별세대수, 건물의 방향 등

⑨ 용적율은 적당한가(주거환경 및 재건축 등)

⑩ 공동주택의 구조(계단식, 복도식, 판상형, 탑상형)

⑪ 아파트의 평형과 안목치수 등

⑫ 사업주체ㆍ시공사의 대외신인도, 재무구조

⑬ 조합장의 사업추진능력 및 자격 검증(사회적, 법률적 문제 등)

⑭ 자금관리, 조합원의 납입금 객관적 관리

⑮ 토지대금, 건축대금지출 등 관리

입주 및 착공, 사업계획승인신청, 승인일자

신청 및 계약시 구비서류

분양가 납부일정, 토지대금 및 건축비 납부금액, 납부일정

대출ㆍ대출알선, 대출은행

대출금액, 이율, 상환방법, 대출시점

대출시 신규로 적금 가입

입주와 동시 주택을 담보로 대출연장 가능 여부

미분양주택에 대한 처리방안

미분양상가에 대한 처리방안

조합설립인가 내용

인근에 유해시설 여부

입주일, 착공일, 계약일정, 신청 및 계약일

공사착공지연 지장물 여부

6		수익성있는 주택조합아파트 고르기 ?

♧ 주택마련은 한두푼 투자되는 것이 아니고 내 집 마련을 위해

먹을 것과 입을 것을 절약하여 마련한 목돈으로 주택건설 후

수익성을 고려 치 않을 수 없다. 수익성있는 아파트란 ?

【포인트】

♣ 포인트 1 : 주택조합아파트는 분양가 즉 공급가격이 저렴한 가 ?

○ 일반분양아파트는 시세에 따라 분양가가 결정되지만 주택조합아파트는 건설원가에 공급되므로 그만큼 시세 차익을 확보할 수 있다.

○ 지역별 예치금액차액의 납입 또는 인출은 청약신청시에 할 수 있다

♣ 포인트 2 : 사업지연 등을 감안 시세보다 20%이상 저렴한 가 ?

○ 청약부금ㆍ주택조합의 경우 조합원간의 갈등이나 시공사와 문제, 건축허가 등 행정절차 때문에 사업이 지연되는 사레가 많아 조합원 모집부터 착공, 입주까지 걸리는 기간이 길어지기도 한다. 따라서 조합원가입해 선투자한 금액에 대한 이자비용과 기회비용까지 감안하면 인근아파트시세보다 20%이상 싸야 경제성이 있다고 볼 수 있다.

♣ 포인트 3 : 주택조합아파트는 위험부담이 크다.

○ 주택조합은 사업중단위험이 있다. 또한 사업이 지연될 경우 분양가 이외에 추가 부담금을 지불해야 하므로 당초 예상했던 것보다. 매입부담이 커질 수 있다. 일반분양아파트는 분양 후 3년 6개월 안에 입주가 가능하지만 주택조합은 중간에 사업이 지연되는 경우가 많아 입주시기를 맞추기가 쉽지가 않다.

♣ 포인트 4 : 주택조합아파트는 분양전 내는 돈을 고려해야 한다.

○ 일반분양아파트가 입주할 때 까지 중도금과 잔금을 분할 납부하는 것과 달리 주택조합은 조합원들의 돈으로 토지를 공동매입, 공동건축하게 됨으로 아파트 착공전에 내는 돈이 많다.

○ 착공전에는 주택조합신청금과 토지대금으로 분양가의 50~70%를 납부해야 하며, 조합원 가입후 1년이내에는 토지대금을 완납해야 한다.

○ 또 주택조합은 분양대금과는 별도로 조합운영을 위한 업무추진비를 가구당 평균 300~500만원씩 받는다. 업무추진비는 조합에서 중간에 탈퇴하더라도 돌려받을 수 없는 돈이다.

♣ 포인트 5 : 시공의 견실성과 건축허가사항을 확인해야 한다.

○ 주택조합아파트를 분양받을 때는 사전에 시공사의 견실성을 살피고, 허가관청의 건축허가에 문제가 없는지를 확인해야 한다.

○ 주택조합을 분양받을 때 사전에 주택조합추지여부와 시공사의 견실성을 꼼꼼히 점검하고, 분양가도 추가 부담없이 확정분양가에 공급되는 조합주택을 선택해야 한다.

○ 또 앞으로는 주택조합도 일반분양아파트와 마찬가지로 분양보증에 가입할 수 있어 위험부담이 줄었지만, 이미 주택추진중인 곳은 분양보증여부를 꼭 확인하고 조합원에 가입해야 한다.

○ 주택조합의 사업추진가능성여부와 사업계획변경여부는 관할 허가권자에게 건축계획심의를 통해 결정되는 사안이므로 사전에 파악하기 어렵다. 다만 주택조합부지가 건축허가를 받는데 문제가 없는지는 관할 시ㆍ군을 통해 간접적으로 확인할 수 있다.

7		지역주택조합 5계명은 ?

♧ 조건을 제대로 갖춘 경쟁력 있는 주택조합을 찾기 위해 지역

주택조합방문 시 꼭 확인해야하고 분석해야 할 5계명

♣ 확인 1. 주택조합이 건설할 공동주택부지(토지)가 조합으로 매입이 되었는지를 꼭 확인해야 한다.

☞ 토지매입이 확실치 않을 경우 토지매입에 소요되는 비용과 시간이 많이 소요되어 아파트가격상승요인으로 작용

♣ 확인 2. 조합원모집 또는 주택조합추진조건 등에 있어 추가 부담금 발생 가능성을 확인하는 것이 중요하다.

☞ 조합규약이나 공급계약서에 명기된 조합원 분양금액에 설계비, 감리비, 인허가비, 개발관련 부담금 (학교용지, 상하수도, 개발이익 등), 매입불공제부가세, 재산세(종합토지세), 기타 발생금리 포함 여부

♣ 확인 3. 안전한 건설사인지 확인 필요

☞ 건설사의 선택은 공사 중 부도나 자금사정에 의해 중단 등의 우려가 있는지의 확인이 필요하고, 부실공사를 방지하기 위해 시공능력과 시공업체의 시장성 등을 확인할 필요가 있다.

♣ 확인 4. 조합원 확보에 대한 확인도 중요하다.

☞ 법령상 조합원은 조합원만이 모집하도록 되어 있으나 대행사가 규정에 맞는 제대로된 조합원을 모집하지 못했을 경우 조합인가 등이 지연됨에 따라 발생하는 사업비 증가 등을 조합원들이 떠 안아야 하는 문제가 발생한다.

♣ 확인 5. 신탁자금관리 상태를 확인해야 한다.

☞ 신탁사가 자금관리를 한다 해도 주택조합설립이전에 자금인출이 되는 경우 사전인출로 인한 위험성이 존재하므로 건설자금의 신탁관리시기와 신탁사의 신용, 재산상태, 금융기관으로서의 인가 등 철저한 확인이 필요하다

(주상복합 등 상가부분은 의무적 비율로 건축해야 한다. 따라서 미분양으로 인한 조합원 부담에 대해 확실한 설정이 필요)

【사례】: 아파트가격에 미포함 하므로서 추후 추가부담 사례

◈ 00지역 A조합 : 개발부담금과 상ㆍ하수도 부담금에 대한 한계 불확실

미분양 비용

◈ 00지역 B조합 : 개발부담금과 상ㆍ하수도부담금, 금융비용

◈ 00지역 C조합 : 설계비와 감리비, 학교용지부담금, 개발 부담금,

상ㆍ하수도 부담금, 매입 불공제 부가세

◈ 00지역 D조합 : 공사도급별도정산금액

◈ 00지역 E조합 : 개발부담금, 상ㆍ하수도 부담금, 금융비용

※ 00지역 F조합 : 고정 아파트가격으로 추진하는 단지도 있음

8		대형업체 선호이유 ?

♧ 공사중단의 위험성 및 부실공사, 주택건설 후 가격상승 등

고려하여 지역업체 브랜드 선호

9		토지계약 유의사항 ?

♧ 지역주택조합은 사업 부지를 100% 확보해야 가능

※ 사업계획승인 시 토지소유권원을 확인

【유의 사항】

♣ 목적물의 표시 : 소재지, 면적, 소유자

☞ 현지와 목적물이 동일한 것인지 확인

♣ 매매대금 및 지급방법 : 계약금ㆍ중도금ㆍ잔금 및 지급방법(시기)

☞ 현지와 목적물이 동일한 것인지 확인

♣ 계약의 해제 및 손해배상 : 해제사유 및 시기

☞ 예) “전 필지 계약완료 후 계약금 지급” 등 검토

♣ 매도인, 매수인 날인

☞ 가장 쉬우면서도 가장 간과하기 쉬운 사항으로 계약당사가 누구인지(소유자, 대리인), 직접 날인여부 등 확인

10		매도청구란 ?

♧ 소유자 확인이 곤란하거나 사업예정부지 내 속칭 “알박기”

또는 토지주 등이 지가를 높게 요구하는 등으로 사업추진에

지장을 초래하는 것을 방지하기 위해 매도청구 제도 시행

※ 사업계획승인 시 토지소유권원을 확인

【내  용】

♣ 지주의 무리한 고가의 토지대 요구로 사업지연

☞ 주택조합과 등록사업자(등록사업자, LH공사, 지방공사)가 공동으로 사업시행시 95%이상 토지권원확보 후 5%에 대해서는 매도청구 가능

※ 매도청구권은 소송을 통하여 개인의 재산권을 강제로 취득

♣ 지주의 무리한 고가의 토지 대 요구로 사업지연

♣ 사업계획승인을 득하고 사용할 수 있는 권원을 확보하지 못한 대지의 소유자가 있는 곳을 학인하기 어려운 경우 전국적으로 배포되는 둘 이상의 일간신문에 두 차례이상 공고

○ 공공한 날부터 30일 이상 경과 시 매도청구 할 수 있음

○ 대지의 감정평가액에 해당하는 금액을 법원에 공탁하고 주택건설사업시행 가능

○ 감정평가액은 사업계획승인권자가 추천하는 『부동산 가격 공시 및 감정평가에 관한 법률』에 따른 감정평가업자 2명 이상이 평가한 금액을 산술 평균 산정

【관계 법령】

◈ 주택법 제18조의 2(매도청구 등)

◈ 주택법 제18조의 3(소유자를 확인하기 곤란한 대지 등에 대한 처분 ) 제1항에서 제3항

11		지역주택조합 설립인가 신청 ?

♧ 조합설립 이후 공동시행자의 선정이 총회를 통해서 이루어져야

하고, 공동시행자 선정 이후에 사업부지의 확보를 거친 후

조합설립인가를 신청하는 것이 바람직

12		지역주택조합 설립 요건은 ?

1) 조합설립인가 세대수의 50%이상으로 조합원 구성(20명이상)

2) 사업 대상 부지의 80%이상 소유 또는 대지소유권자로부토 대지

사용승낙을 받아야 함(인감증명 등 첨부)

【관계 법령】

◈ 주택법 제32조(주택조합의 설립 등)

◈ 주택법 시행령 제37조(주택조합의 설립인가 등) 제1항, 제3항

【유의 사항】

◈ 토지사용승낙의 비율을 사정할 때 등록업자의 사용승낙이 포함되어 있는 경우에는 이를 없는 것으로 보고 산정함에 유의

【추진상 문제점】

주택조합설립을 위한 조합원은 동일지역 거주자로 건설

예정세대수 절반이상과 최소 20명이상으로 구성 규정

♣ 지역주택조합추진위원회구성 및 운영상 문제점

1. 추진위원회는 사업의 근간이 될 중요한 법률행위를 수행하는 반면

○ 조합설립인가 전 추진위원회의 전문성과 역량부족으로 자금관리 및 집행의 투명성확보 및 권한 행사, 법적요건인 건설예정세대수의 50%이상의 조합원모집 등이 어려운 실정

☞ 조합설립인가 전 추진위원회의 법률적 행위 효력, 추후 조합설립인가를 득한 조합에 법률적 승계 문제를 안고 있음

2. 시행대행사가 조합장 및 임원 구성 개입

○ 추진위원회의 비전문성으로 원활한 지역주택조합건설명분을 내세워 대행사가 우호적인 조합원 중 조합장 및 임원구성 개입

☞ 대행사의 업무를 관리, 감시, 감독해야하는 조합집행부의 감시기능 상실 부작용 예상

3. 과거 대행사와 조합집행부가 공모, 각종 이권 개입사례 발생

○ 용역계약에 대한 리베이트를 받는 등 이권 개입

○ 조합원이 납부한 분담금을 자신들의 운영비로 유용

☞ 조합장 등의 급여 및 보수 등에 대한 좀더 명확한 규정과 적정한 보수산정 필요, 반드시 총회 등에서 결정해야 하는 반면 조합원들의 전문지식부족으로 사후갈등 및 마찰 발생

4. 지역주택조합원의 전문성 부족에 따른 피해발생

○ 조합원의 권한, 권리, 조합운영 참여 범위, 주택건설운영 등 전문성 부족에 따른 시행사, 대행사와 마찰, 사업장기화

○ 추진절차, 분양가격, 주택 및 상가 미분양에 따른 조합원

부담문제 등 마찰로 갈등, 분쟁 유발에 따른 사업추진지연

☞ 분양아파트에 익숙한 주민들로서는 조합원들이 직접, 건설하는 방식인 조합주택의 회계, 건설에 따른 법률, 분양, 권리, 감시, 감독 등 전문성 부족으로 시행사 및 대행사와 분쟁

5. 조합규약제정 부실

○ 시행대행사가 조합규약의 세부내용을 작성하는 과정에서 의도적으로 조합원의 권한 중 일부 또는 전부 배제하거나 시행대행사에게 위임

○ 조합집행부 및 시행 대행사에 대한 조합원들의 감시와 관리감독, 자금 관리 및 집행에 대한 감독을 원천적으로 배제하는 등 조합원들에게 일방적으로 불리한 조합규약 제정

☞ 조합원들은 문제가 발생한 후에나 규약상의 문제점을 인식하는 경우가 대부분, 조합원과 시공사의 사전 검토 필요

13		지역주택조합 설립인가 요건 ?

① 창립총회의 회의록

② 조합장 선출 동의서

③ 조합원 전원이 자필로 연명한 조합 규약

④ 조합원 명부

⑤ 사업계획서 : 조합주택건설예정 세대수, 조합주택건설예정지의

지번ㆍ지목ㆍ등기명의자, 도시관리계획상의 용도, 대지 및 주변

현황

⑥ 조합원 자격이 있는 자임을 확인하는 서류

【관계 법령】

◉ 주택법 제32조(주택조합의 설립 등) 제1항

◉ 주택법 시행령 제37조(주택조합의 설립인가 등) 제1항

◉ 주택법 시행규칙 제17조(주택조합의 설립인가 신청 등) 제2항, 제3항

14		지역주택조합 규약

♧ 조합설립인가를 받고자 할 경우에는 조합원이 될 자 전원이

자필로 연명한 조합규약을 제출하여야 한다.

☞ 조합은 조직과 운영에 관하여 임의적 기재사항을 규약의 내용으로 정 할 수 있는데 그 내용이 강행법규에 반하지 않는 한 내부구성원을 구속하는 효력을 갖는다. 이와 같은 임의적 기재사항으로 대표적인 것이 조합임원의 자격에 관한 요건이 있다.

15		지역주택조합 표준 규약

♧ 조합이 소수의 조합임원에 의해 주도되면서 조합원에게 불리한

많은 규정을 담고 있는 등의 문제로 인해 주택법에서는 국토

해양부장관이 표준규약을 작성하여 보급할 수 있도록 하고 있다

♣ 표준조합규액은 하나의 안내서에 불과하다. 꼭 따라야 하는 법적 구속력은 없다. 따라서 조합의 경우 표준규약의 내용을 주택조합, 시공사, 사업부지의 특징과 여건 등에 따라 각자의 실정에 맞도록 표준규약의 내용을 추가, 삭제, 수정할 수 있다.

【관련 규정】

◈ 주택법 시행규칙 제17조 제5항)

16		주택조합설립인가 조합규약 ?

♧ 조합의 조직이나 운영에 관한 기본적인 절차를 정한 자치 규범을

조합규약이라 함

【조합규약에 포함할 사항】

① 조합의 명칭 및 소재지

② 조합원의 자격에 관한 사항

③ 주택건설대지의 위치 및 면적

④ 조합원의 제명ㆍ탈퇴 및 교체에 관한 사항

⑤ 조합임원의 수, 업무범위(권리ㆍ의무를 포함), 보수, 선임방법, 변경 및 해임에 관한 사항

⑥ 조합원의 비용부담시기ㆍ절차 및 조합의 회계

⑦ 사업의 시행시기 및 시행방법

⑧ 총회의 소집절차ㆍ소집 시기 및 조합원의 총회 소집요구에 관한 사항

⑨ 총회의 의결을 요하는 사항과 그 의결정족수 및 의결절차, 이 경우 반드시 총회의 의결을 거쳐야 하는 사항은 국토해양부령으로 정함

⑩ 사업이 종결된 때의 청산 절차, 청산금의 징수ㆍ지급방법 및 지급 절차

⑪ 조합비의 사용내역과 총회 의결 사항 공개, 조합원에 대한 통지방법

⑫ 조합규약의 변경 절차

⑬ 그밖에 주택조합의 사업추진 및 조합의 운영을 위하여 필요한 사항

【관계 법령】

◈ 주택법 제32조(주택조합의 설립 등) 제1항

◈ 주택법 시행령 제37조(주택조합의 설립인가 등) 제2항

17		지역주택조합 집행부는 ?

♧ 조합집행부 조직이나 운영 등은 조합규약으로 정하도록 하고

있으나 각종 이권 및 운영비 집행 등에 있어 조합원과 마찰

【집행부 업무】

♣ 추진위원회

○ 사업부지를 확보하기 위한 활동

○ 사업자금을 마련할 목적으로 조합원을 모집

※ 추진위원회 법률행위 조합주택설립이후 효력문제 내재

♣ 조합장과 임원선출

○ 추진위원장과 그 임원이 조합의 조합장과 임원으로 되는 경우 많음

○ 조합 창립총회 시 조합규약에 따라 추진과정을 거쳐야 조합장과 임원으로 하자 없음

※ 시행사가 조합원과 임원을 내세워 관리, 감독 및 감시       소홀로 문제 야기사례 유의

○ 조합장과 임원은 조합원 개개인의 권익보호를 위해 선량한 관리자로서 의무를 다해야 함에 따라 합리적인 인물선택과 합리적인 급여 및 보수 책정이 관건

【관계법령의 미흡】

♧ 주민들이 자체적으로 신속하게 추진하게 하기 위해 법률 1개

조항에 시행령 5개 조항 등으로 구성되어 있어 조합인가 전

조합구성 등 법령이 미흡 함

♣ 지역주택조합설립인가 전 조합구성 등 관련 명문규정 미흡

- 추진위원회구성, 조합원모집 절차 등과 관련한 명문규정 없음

□ 창립총회 회의록 등 첨부 의무 반면, 법령상 주택조합추진위원회의 설립요건과 권리의무사항 규정하고 있지 않음

18		총회의결을 거쳐야 하는 사항 ?

♧ 중요한 사항은 반드시 총회의 의결을 거쳐, 조합원들이 직접

결정하여 분쟁과 갈등을 예방하기 위함

【검토 내용】

① 조합규약(주택법 시행령 37조 제2항 각호에 규정된 사항에 한함)의 변경

② 자금의 차입과 그 방법ㆍ이자율 및 상환 방법

③ 예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약의 체결

④ 시공자의 선정ㆍ변경 및 공사계약의 체결

⑤ 조합임원의 선임 및 해임

⑥ 사업비의 조합원별 분담내역

⑦ 조합해산의 결의 및 해산시의 회계보고

【관계 법령】

◈ 주택법 제32조(주택조합의 설립 등) 제1항

◈ 주택법 시행령 제37조(주택조합의 설립인가 등) 제2항

◈ 주택법 시행규칙 제17조(주택조합의 설립인가신청 등) 제5항

19		지역주택조합설립인가 시 확인 ?

♧ 인가권자인 시장ㆍ군수는 주택대지에 대해 종합적으로 확인

설립인가 결정

【검토 내용】

① 주택건설을 위한 건축심의 기준

② 『국토의 계획 및 이용에 관한 법률』에 의해 수립되었거나, 당해 주택건설사업기간에 수립될 예정인 도시계획에의 부합 여부

③ 이미 수립되어 있는 토지이용계획

④ 주택건설대지 중 토지사용승낙서를 확보하지 못한 토지가 있는 경우 그 토지의 위치가 사업계획상의 사업시행에 지장을 초래 할 우려가 있는지 여부

【관계 법령】

◈ 주택법 제32조(주택조합의 설립 등) 제1항

◈ 주택법 시행령 제37조(주택조합의 설립인가 등) 제5항

	【조합설립인가 취소】
♧ 시장, 군수, 구청장은 주택조합 또는 그 조합원의 구성원이 주택법 또는 주택법에 의한 명령이나 처분에 위반한 때에는 주택조합의 설립인가를 취소할 수 있다. 시장ㆍ군수 등은 주택조합이 해산하거나 주택조합의 설립인가를 취소한 때에는 설립인가 필증을 회수하여야 한다(주택법 시행규칙 제17조 제7항)

	【주택조합 해산】
♧ 비 법인사단은 법인격을 전제로 하는 것을 제외하고는 민법상 사단법인에 관한 규정을 준용하므로 비법인사단도 민법 제77조에서 정한 해산사유 즉, 총회의 해산결의, 존립기간의 만료, 목적의 달성 또는 달성의 불능, 기타 정관에 정한 해산사유의 발생 등으로 해산한다.

♣ 해산의 시기에 관해서는 민법 제77조의 사유발생시 당연히 해산된다는 견해와 총회의 결의에 의해 비로소 해산한다고 하는 두가지 견해가 있다.

♣ 그러나 아파트 건설 후 입주 및 등기절차가 완료된 후 지체없이 총회를 소집하여 조합의 해산을 결의, 해산의 시기를 명확히 하는 것이 제3자의 이해를 고려, 바람직

20		등록사업자에게 업무 대행은 ?

♧ 주택조합은 공동으로 사업을 시행하는 등록사업자에게 주택

조합의 업무를 대행하게 할 수 있다

【검토 내용】

♣ 주택법 제10조 제2항의 규정에 의해 주택조합과 공동으로 사업을 시행할 수 있으며, 이때 주택조합과 등록사업자를 공동사업주체로 본다

【유의 사항】

♣ 등록사업자와 공동으로 사업을 시행할 경우 등록사업자는 주택조합 가입을 알선하는 업무를 해서는 안된다.

	【위법 사례】
♧ 업무대행사가 조합원 가입 관련 알선․모집을 대행하고 그로 인해 수수료 등 금품을 수수하는 용역계약을 조합 또는 가칭 조합설립추진위원회와 체결하고 이를 조합규약, 분양계약서 등에 명시한 경우라고 할지라도 계약내용의 민사상 효력유무와는 별개로 주택법 제97조에 따른 처벌대상임

	<주택법 제97조 (벌칙) 제7호>
< 2년이하 징역 또는 2천만원이하 벌금 > ㆍ 주택법 제32조에 따라 설립된 주택조합의 조합원이 아닌 자로서 주택조합의 가입을 알선하면서 주택가격 외의 수수료를 받거나 그 밖의 명목으로 금품을 받는 자

♣ 주택조합과 등록사업자가 공동으로 사업을 시행하면서 시공할 경우 등록사업자는 시공자로서의 책임뿐만 아니라 자신의 귀책사유로 인해 사업추진이 불가능하게 되거나 지연됨으로 인하여 조합원에게 입힌 손해를 배상할 책임이 있음

【관계 법령】

◈ 주택법 제32조(주택조합의 설립 등) 제2항

◈ 주택법 시행령 제37조(주택조합의 설립인가 등) 제6항

21		지역주택조합사업의 시행자격 ?

♧ 지역조합은 단독으로 아파트 건설사업을 시행 할 수 없다

♧ 하지만 지역조합이 등록사업자와 공동으로 주택건설사업을

하는 경우 사업시행이 가능하다.

♧ 지역주택조합의 경우 등록사업자를 공동시행자로 선정한 이후

아파트 건설사업을 시행할 수 있다.

【검토 내용】

♣ 주택조합은 공동으로 사업을 시행하는 등록사업자에게 주택조합의 업무를 대행할 수 있다.

♣ 시행사가 시행과정에서 조합이 사업주체로 하여야 할 업무를 공동시행자 지위를 가지고 대행, 통상 공동사업주체인 시행사를 업무대행자라고 함

♣ 업무대행자의 선정은 총회의 의결을 반드시 거쳐야 함

【관계 법령】

◈ 주택법 시행령 제37조(주택조합의 설립인가 등) 제5항

◈ 주택법 시행규칙 제17조 제4항

22		지역주택조합사업의 시행시기 ?

♧ 지역주택조합은 단독으로 사업을 시행할 수 없기 때문에

공동시행자를 선정하여야 한다.

♧ 따라서 법적으로 공동시행자 선정이전에는 법에서 말하는

시행을 할 수 없다

◈ 법적인 시행의 시점은 조합설립인가 이후로 보아야 한다.

【검토 내용】

♣ 주택조합은 공동으로 사업을 시행하는 등록사업자에게 주택조합의 업무를 대행할 수 있다.

♣ 시행사가 시행과정에서 조합이 사업주체로 하여야 할 업무를 공동시행자 지위를 가지고 대행, 통상 공동사업주체인 시행사를 업무대행자라고 함

♣ 업무대행자의 선정은 총회의 의결을 반드시 거쳐야 함

【관계 법령】

◉ 주택법 시행령 제37조(주택조합의 설립인가 등) 제5항

◉ 주택법 시행규칙 제17조 제4항

23		시장ㆍ군수에게 신고할 사항 ?

♧ 주택조합을 설립하려는 경우 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장의 인가를

받아야 하고 인가받은 내용의 변경과 해산하려는 경우 신고

【관계 법령】

♣ 주택법 제32조(주택조합의 설립 등) 제1항, 제3항

♣ 주택법 시행령 제37조(주택조합의 설립인가 등) 제1항

♣ 주택법 시행규칙 제17조(주택조합의 설립인가 신청 등) 제1항

【검토 내용】

♣ 주택조합의 변경ㆍ해산하고자 하는 경우에도 신청서 양식에 의해 신고

24		주택조합인가신청 조합원 확인 ?

♧ 조합원의 확인은 조합설립인가신청을 받은 담당 공무원이

「전자정부구현을 위한 행정업무 등의 전자화 촉진에 관한법률」      제21조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 조합원의

주민등록표등본을 확인

♧ 신청인이 확인에 동의하지 않을 경우 해당 서류를 첨부하도록 규정

【관계 법령】

♣ 주택법 제32조(주택조합의 설립 등) 제1항

♣ 주택법 시행령 제37조(주택조합의 설립인가 등) 제1항

♣ 주택법 시행규칙 제17조(주택조합의 설립인가신청 등) 제4항

25		지역주택조합자격 문제점 ?

♧ 지역조합의 경우 동일한 지역에 거주하는 무주택 서민들이

지역적인 유대감을 가지고 조합을 결성하여 자신들의 힘으로

지역사회가 유지되는 틀 내에서 주택을 건설한다는 것이 그

근본 취지이다.

【문제점】

♣ 동일한 시ㆍ군에 거주하나다는 것이 주민들의 동질감 형성에 기여하지 못하고 또한 주택건설대지가 조합원들의 기존 주거지의 인근 지역이어야 하는 것도 아니어서, 지역사회의 유지라는 목적을 달성한다고 할 수 없다

26		무주택기간의 문제점 ?

♧ 과거 조합원의 자격으로 무주택기간에 대한 제한이 있었으나

IMF이후 부동산에 관한 수많은 제한조치 해제시 이 제한 또한

사라졌다. 따라서 주택을 가지고 있던 자도 조합에 조합설립인

가 신청 시에 무주택자이기만 하면 조합원의 자격을 가질 수       있다.

【문제점】

♣ 무주택기간의 제한 철폐는 기존 주택소유자가 집을 처분하고 투기의 목적으로 언제든지 투자할 수 있어 무주택서민의 내 집 마련이라는 주택조합의 취지에 반함

27		지역주택조합원의 자격은 ?

♧ 주택조합은 무주택자가 주택을 마련하기 위함으로 투기대상이

될 수 없다는 점에 유의

♣ 조합원의 자격

① 무주택 세대주(요건)

가) 세대주를 포함한 세대원 전원이 무주택자여야 함

※ 세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 않은 세대주의 배우자 및 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 세대원 포함

주택조합설립인가신청일(해당 주택건설대지가 투기과열지구안에    있는 경우에는 주택조합설립인가 신청일 1년 전의 날)부터 해당    주택조합의   입주 가능 일까지

② 당첨자 지위(주택공급에 관한 규칙 제2조 제13호) : 조합원자격 없음

가) 청약에 의해 당첨 또는 공급계약이 취소되거나 그 공급 신청이 무효로 된 자 포함

나) 지역ㆍ직장주택 조합에 의한 주택에 대하여 당해 사업계획 승인일 당시 입주 대상자로 확정된 자

다) 재개발로 건설되는 주택에 대하여 해당 관리처분계획 인가일 당시 입주대상자로 확정된 자(도시 및 주거환경정비법)

라) 예비 입주자로 선정된 자로서 사업주체와 공급계약을 체결한 자

마) 주택상환사채를 매입하여 주택을 공급받은 자

바) 대한토지주택공사 또는 사업주체가 취득한 지위를 양도 받은 자

사) 일정기간 경과 후 분양주택 등으로 전환되는 임대주택을 공급 받은 자

아) 임대주택의 입주자가 퇴거함으로서 사업 주체에게 명도된 주택을 공급받은 자

③ 주거전용면적 60㎡이하 1채 소유(주택법 시행령 제38조)

가) 60㎡이하 주택을 1채 소유한 경우 무주택 해당

나) 가족구성원 중 주거전용면적 60㎡이하 주택을 2채 이상 소유하고 있을 경우, 해당되지 않음

다) 주택공급에 관한 규칙 제6조 제3항에 따라 주택전산망 검색

(세대주인정기간의 산정 및 주택소유여부 판정기준)

1) 세대주 인정기간

㉮ 세대별 주민등록표상에 세대주로 등재되어 있는 기간에 따라 산정

㉯ 세대별 주민등록표상에 세대주로 등재되어 있지 않은 기간이라도 다음과 같은 경우 전후기간을 합산 산정

ㆍ 세대별 주민등록표상에 주민등록말소 등으로 세대주로 등재되지 않은 기간이 있는 경우 말소 등으로 등재되지 않은 기간

ㆍ 장애인 복지법 제58조 제1항제1호에 따른 장애인 생활시설에 거주하는 장애인의 경우 해당시설 거주기간

2) 세대주변경 기간 합산

㉮ 변경전 세대주의 세대주 인정기간을 변경 후 세대주의 세대주인정기간으로 합산 후 변경된 세대주의 세대주 인정기간으로 함

- 결혼으로 세대주가 변경된 경우 각각의 세대주 인정기간을 합산하되 중복기간은 한번만 계산

ㆍ 세대주가 사망한 경우

ㆍ 세대주가 결혼 또는 이혼한 경우

ㆍ 세대주의 배우자 또는 세대원인 직계존ㆍ비속으로 세대주가 변경된 경우

3) 주택소유 판단

㉮ 주택의 공유지분을 소유하고 있다고 하더라도 주택을 소유하고 있는 것으로 봄

㉯ 주택을 소유하고 있지 않은 것으로 보는 경우

- 상속으로 인하여 주택의 공유지분을 취득한 사실이 판명되어 사업주체로부터 조합원 부적격자로 통보 받은 날부터 3개월 이내에 그 지분을 처분한 경우

- 도시 지역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역에 건축되어 있는 주택으로서 다음에 해당되는 주택의 소유자가 당해 주택건설지역에 거주하다가 다른 주택 건설지역으로 이주한 경우

ㆍ 사용승인 후 20년 이상 경과된 단독주택

ㆍ 85㎡이하의 단독주택

ㆍ 소유자의 가족관계의 등록 등에 관한 법률에 따른 최초 등록기준지에 건축되어 있는 주택으로서 직계존속 또는 배우자로 부터 상속 등에 의하여 이전받은 단독주택

- 개인 주택사업자가 분양을 목적으로 주택을 건설하여 이를 분양완료 하였거나 사업주체로부터 조합원 부적격자로 통보받은 날부터 3개월 이내에 이를 처분한 경우

- 세무서에 사업자로 등록한 개인사업자가 그 소속 근로자의 숙소로 사용하기 위하여 주택을 건설하여 소유하고 있거나 사업주체가 정부시책의 일환으로 근로자에게 공급할 목적으로 사업계획승인을 얻어 건설한 주택을 공급받아 소유하고 있는 경우

- 20㎡이하의 주택(아파트는 제외한다)을 소유하고 있는 경우, 다만 2호 또는 2세대 이상의 주택을 소유한 자는 제외한다.

- 60세이상의 직계존속이 주택을 소유하고 있는 경우

- 건물 등기부 또는 건축물대장 등의 공부상 주택으로 등재되어 있으나 주택이 낡아 사람이 살지 않는 폐가 이거나 주택이 멸실되었거나 주택이 아닌 다른 용도로 사용되고 있는 경우로서, 사업주체로부터 조합원 부적격자(주택공급에 관한 규칙 제2조의2. 주택의 전산검색 및 세대주 등의 확인)로 통보 받은 날부터 3개월이내에 이를 멸실시키거나 실제 사용하고 있는 용도로 공부를 정리한 경우

- 무허가 건물을 소유하고 있는 경우

④ 해당지역 거주 요건 : 동일시군에 6개월 이상 거주

가) 동일 시.군에 6개월 이상 거주한 자에게 조합원 가입자격 부여

나) 투기과열지구내에서는 조합신신청일 1년 전부터 무주택요건을 갖춘 자 만이 가능

※ 세대주 인정기간 산정(주택공급에 관한 규칙 제6조)

⑤ 예외 인정

주택조합의 조합원이 근무ㆍ질병치료ㆍ유학ㆍ결혼 등 부득이한 사유로 인하여 세대주자격을 일시적으로 상실한 경우로서 시장ㆍ군수 또는 구청장이 인정하는 경우에는 조합원자격이 있는 것으로 봄

【관계 법령】

◈ 주택법 제32조(주택조합의 설립 등) 제5항

◈ 주택법 시행령 제38조(조합원의 자격) 제1항

◈ 주택법 시행규칙 제18조(조합원의 자격확인 등) 제1항

28		지역주택조합원의 판정기준은 ?

♧ 조합원은 법령이 정하는 요건에 적합하여야 하고 요건에 적합

여부에 대한 판정기준에 따라 판정

♣ 조합원의 판정

① 상속ㆍ유증 또는 주택소유자와의 혼인으로 인하여 주택을 취득한 때에는 사업주체로부터 『주택공급에 관한 규칙』제21조의 2제3항에 따라 부적격자로 통보받은 날부터 3월 이내에 당해 주택을 처분한 경우에는 주택을 소유하지 아니한 것으로 봄

[주택공급에 관한 규칙』제21조의2제3항]

전산검색 및 제출서류의 확인 결과 공급자격 또는 선정순위를 달리한 부적격자로 판정된 자에 대하여는 그 결과를 통보하고, 통보한 날부터 10이상의 기간을 정하여 주택소유여부를 증명할 수 있는 서류, 세대주 및 해당 거주지 등을 확인할 수 있는 증명서류 등을 제출하도록 하여 공급자격 또는 선정순위의 정당여부를 확인 한 후 입주자를 선정하거나 사업계획상의 입주대상자를 확정하여야 한다.

② ① 이외의 경우에는 『주택공급에 관한 규칙』제6조의 규정을 준용 (세대주 인정기간의 산정 및 주택소유 여부 판정기준)

【관계 법령】

◈ 주택법 제32조(주택조합의 설립 등) 제5항

◈ 주택법 시행령 제38조(조합원의 자격) 제1항

◈ 주택법 시행규칙 제18조(조합원의 자격확인 등) 제2항

29		지역주택조합원의 변경은 ?

♧ 설립인가를 받은 경우 원칙적으로 조합원의 교체, 신규가입

불가

♣ 다만

가) 조합원 수가 설립인가당시의 사업계획서상 주택건설 예정 세대수를 초과하지 않는 범위내 시장.군수로부터 추가모집승인을 득한 경우 예외

나) 결원발생 충원의 경우

1) 조합원의 사망

2) 조합원의 자격양도. 증여 또는 판결 등으로 변경된 경우

※ 투기과열지구로 전매가 금지되는 경우 제외

3) 조합원의 탈퇴 등으로 조합원이 20인 미만이 되는 경우

4) 조합원이 무자격자로 판명되어 자격을 상실하는 경우

5) 주택법 제16조에 따른 시업계획승인과정 등에서 주택건설예정세대수가 변경되어 조합원수가 변경된 세대수의 2분의 1미만이 되는 경우

♣ 조합원의 자격요건충족은 당해 주택조합설립인가 신청일 기준으로 해야 함

【유의 사항】

◈ 조합원으로 추가 모집되는 자와 동항 각호의 사유로 충원되는 자의 충족여부 판단은 당해 주택조합의 설립인가신청일을 기준으로 함

◈ 조합원 추가모집승인과 조합원 추가모집에 따른 주택조합의 변경인가 신청은 사업계획승인신청일까지 하여야 함

【관계 법령】

◈ 주택법 제32조(주택조합의 설립 등) 제5항

◈ 주택법 시행령 제39조(조합원의 자격) 제1항

30		지역주택조합원의 추가모집은 ?

♧ 조합원수가 주택건설에정세대수를 초과하지 않는 범위내 가능

♧ 사망 등으로 결원이 발생한 경우 등으로 인한 충원으로서 시장

군수에게 제출하여 승인을 받아야 한다.

♣ 제출 내용

① 주택조합의 명칭ㆍ소재지 및 대표자의 성명

② 설립인가번호ㆍ인가일자 및 조합원 수

③ 주택법 제10조제2항의 규정에 의해 등록업자와 공동으로 사업을 시행하는 경우에는 그 등록사업자의 명칭ㆍ소재지 및 대표자 성명

④ 조합주택건설대지위치 및 대지면적

⑤ 조합주택건설예정세대수 및 건설예정기간

⑥ 추가모집세대수 및 모집기간

⑦ 호당 또는 세대당 주택공급면적

⑧ 부대시설ㆍ복리시설 등을 포함한 사업개요

⑨ 사업계획승인신청예정일ㆍ착공예정일 및 입주예정일

⑩ 가입신청자격, 신청시의 구비서류, 신청일시 및 장소

⑪ 조합원 분담금의 납부시기 및 납부방법 등 조합원의 비용부담에 관한 사항

⑫ 당첨자의 발표일시ㆍ장소 및 방법

⑬ 이중당첨자ㆍ부적격당첨자의 처리 및 계약취소에 관한 사항

⑭ 시장ㆍ군수가 필요하다고 인정하여 요구하는 사항

【관계 법령】

◈ 주택법 제32조(주택조합의 설립 등) 제5항

◈ 주택법 시행령 제39조(조합원의 자격) 제1항, 제4항

◈ 주택법 시행규칙 제18조(조합원의 자격확인 등) 제4항

31		주택조합원 변경제도 문제점 ?

♧ 투기과열지구내에서는 설립인가를 받은 지역조합이 구성원을

선정하는 경우에는 조합원 선착순 모집이 금지되어 있다.

♧ 이는 조합원 모집절차를 통해 지원한 자들을 일반분양 추첨과

유사한 공개추첨을 통해서 조합원을 선정하라는 의미이다.

♣ 조합원 추가모집금지는 조합사업을 추진하는데 있어 사업주체에게 부담으로 작용하여 연합주택결성 등의 편법을 낳았고, 이러한 대책으로 조합설립인가 후 1회에 한해 조합원추가모집을 허용한 것이다.

♣ 이러한 선착순 모집에 대한 제한도 설립인가를 받은 지역조합에 해당되는 것으로 조합설립인가를 받기 위한 조합설립단계에서의 조합원 모집에 관해서 통제할 수 없는 한계를 지니고 있다.

32		주택조합의 사업계획승인신청은 ?

♧ 주택조합은 설립인가를 받은 날로부터 2년 이내에 주택법 제16조

규정에 따라 사업계획승인신청을 하여야 한다

【유의 사항】

♣ 등록사업자가 소유하고 있는 토지를 주택건설대지로 사용할 수 없다. 다만 경매 떠는 공매를 통하여 등록사업자의 토지를 매입하는 경우는 예외

♣ 주택조합은 주택조합 설립인가를 받은 후 2년 이내에 사업계획승인을 신청하도록 규정 (주택법 시행령 제40조제1항)

- 주택조합이 설립인가 이후 2년이 초과된 경우에도 사업계획승인신청을 하지 않는 경우, 주택조합 설립인가 취소 검토, 필요시 조치

【관계 법령】

◈ 주택법 제32조(주택조합의 설립 등) 제5항

◈ 주택법 시행령 제40조(주택조합의 사업계획승인 신청) 제1항, 제2항

33		주택조합의 설립인가 취소는 ?

♧ 시장ㆍ군수는 주택조합 또는 그 조합의 구성원이 주택법 관계

규정에 따른 명령이나 처분을 위반한 경우는 주택조합의 설립

인가를 취소할 수 있다.

【유의 사항】

♣ 등록사업자가 소유하고 있는 토지를 주택건설대지로 사용할 수 없다. 다만 경매 떠는 공매를 통하여 등록사업자의 토지를 매입하는 경우는 예외

♣ 주택조합은 주택조합 설립인가를 받은 후 2년 이내에 사업계획승인을 신청하도록 규정 (주택법 시행령 제40조제1항)

○ 주택조합이 설립인가 이후 2년이 초과된 경우에도 사업계획승인신청을 하지 않는 경우, 주택조합 설립인가 취소 검토, 필요시 조치

【관계 법령】

◈ 주택법 제34조(주택조합에 대한 감독 등) 제2항

34		지역주택조합의 회계감사는 ?

♧ 회계감사를 받도록 규정하고 있으며, 회게감사결과는 시장ㆍ

군수에게 보고하고 인터넷에 게재와 아울러 조합원이 열람

가능하도록 하여야 함

【검토 내용】

♣ 주택법 제16조의 규정에 의해 시장ㆍ군수로부터 사업계획승인을 득한 후 3월이 경과한 날로부터 1월 이내 회계감사를 받아야 함

♣ 주택법 제29조의 규정에 의한 사용검사 또는 임시사용승인을 신청한 날로부터 1월 이내

♣ 주택법 제16조에 의한 사업계획승인을 얻은 사업별로 실시하여야 한다

♣ 회계감사는 『회계감사의 외부감사에 관한 법률』제5조의 규정에 의한 감사기준을 따른다

♣ 회계감사를 실시한 자는 회게감사 종료일부터 15일 이내에 회계감사결과를 관한 시장ㆍ군수와 당해 주택조합에 통보하여야 한다

♣ 회계감사결과를 통보받은 시장ㆍ군수는 내용을 검토하여 위법 또는 부당한 사항이 있다고 인정되는 경우 그 내용을 당해 주택조합에 통보하고 시정을 요구

【관계 법령】

◈ 주택법 제34조(주택조합에 대한 감독 등) 제3항

◈ 주택법시행령 제42조(주택조합의 회계감사) 제1항에서 제5항

	【추진위원회 성격】
♧ 주택조합에 대한 금전적인 사고가 끊이지 않자 1999년 주택법에 주택조합에 대한 회계감사 조항이 신설되어 운영 - 조합측에서 회계법인 회사를 정하여 회계감사를 실시할 경우 객관성이 떨어질 우려가 있음 ☞ 투명한 운영자금 관리ㆍ운영을 위해 제도개선이 필요한 사항임

35		공동사업주체와의 협약 체결 ?

♧ 주택법 제10조에서는 사업계획승인신청 시 토지소유자 등과

등록업자 간에 대지 및 주택의 사용, 처분, 사업비의 부담,

공사기간, 그 밖에 사업추진상의 각종 책임 등에 관하여 법 및

영이 정하는 범위 안에서 협약을 체결할 것을 요건으로 하고있다.

【검토 내용】

◉ 사업계획승인전의 이러한 협약을 체결하여야 한다는 것이 조합으로 대표되는 조합원들 및 일반분양자 안전을 보장하지 못함

◉ 조합의 경우 조합장을 비롯하여 대부분의 조합임원들이 시행사와 연결되어 있어 시행사의 이익을 최대한 대변하는 경우가 대부분

◉ 협약의 내용이 조합원과 일반분양자의 권리와 이익을 최대한 보장하는 쪽으로 작성되지 못할 우려가 있다.

◉ 허가권자가 조합원 보호를 위해 표준협약서를 제시하고 사업계획 승인시 그 내용의 근본취지를 훼손하는 경우 사업계획승인을 거부하는 조치가 필요

36		지역주택조합 추진세부 절차도 ?

♧ 법령상 지역주택조합 추진절차는 비교적 간단하나 간단한 만큼

추진과정에서 갈등 및 분쟁발생, 일반적인 주택조합 추진절차

업무절차

업무분장

세부절차

사업부지정보 접수 및 확인

대행사□건설사

- 초기 정보가치 파악

□

부지정보자료수집과

분석

건설사

- 정보의 가치유무 확인, 분양성검토 공부확인, 사업성    검토

□

조합□시공사

- 도급가계약 품의

도급가계약체결:

시공사선정

□

부지확보

대행사□조합

- 시공사자금 대여, 대행사 자금집행, 부지 근저당 설정

□

□

조합설립인가신청

: 대표조합

추진위원회 □ 구청장

- 창립총회회의록 및 조합장 선출, 동의서, 조합규약

□

시장ㆍ군수□조합

조합□대행사

- 부지의 주택건설 적정성 검토, 조합원수 및 자격의

적정성 검토, 전산조회, 업무용역표시

조합설립인가

업무대행용역계약

□

조합원모집

대행사(시공사협조)

□

조합□조합원

- 조합원 개개인 앞으로 등기

사업부지 등기

□

조합,대행사,시공사

- 사업승인 준비서류 및 도서작성

사업승인 준비/도서작성

□

조합□시공사

- 도급공사비 확정 및 지급일자 방법 결정

본 계약 체결

□

조합&시공사□

허가권자

- 사업계획승인신청서 및 기타서류 시공보증서 발급제출

주택건설사업승인신청

□

허가권자&조합□

시공사

주택건설사업승인

□

허가권자&조합□

시공사

- 감리기간/범위/금액 등 확정, 감리보증서 발급 제출

감리계약 체결

□

조합&시공사

- 신고서 제출

착공 신고

□

조합&시공사

- 잔여세대 20세대 이상시 적용

일반 분양

□

조합원 동호수 추첨

□

구청장□조합

- 감리기간/범위/금액 등 확정, 감리보증서 발급 제출

사용 검사

□

- 부담금 징수ㆍ잉여금배분, 조합원 정산

청산

37		지역주택조합사업 세부절차 “예”?

♧ 지역주택사업절차에 대한 일반적인 절차를 이해하고 준비해야

원활한 사업을 추진할 수 있다.

조합주택건설 사업 구상

○ 등록업자 : 부지물색

○ 주민 : 대표자 발의

○ 사업주체 : 조합이 그 구성원의 주택을 건설하는 경우 등록사업자와 공동으로 사업을 시행할 수 있다. 이 경우 주택조합과 등록사업자를 공동사업주체로 본다.(주택법 제10조제2항)

추진위원회 구성

1) 추진위원회

	【추진위원회 성격】
♧ 주택조합의 경우 추진위원회는 법에 근거가 없다. 실무상 사업을 추진하고자 하는 소수가 중심이 되어 결성한 집합체이다. ○ 추진위원회 존치 시기는 주택조합설립인가를 받을 때까지 ☞ 추진위원회 행위가 조합설립인가 후 계승 효력문제 우려, 추진위원회 업무를 총회에 보고하는 등 승계될 수 있도록 법적검토 추진 필요

○ 지역주택조합사업의 특성상 조합설립을 추진하여 조합주택건설 사업을 추진하고자 하는 자들이 조합설립인가 신청이전의 단계에서 만든 임의단체로서 주택법령상 근거는 없으며, 조합설립인가를 받게 되면 자동적으로 소멸 됨. 추진위원회구성 등에 관해서는 별도의 규정이 없어 분쟁의 원인이 되고 있음에 주의

2) 추진위원회 역할

가) 주택조합 추진을 위한 사전점검 및 기초자료 수집

나) 사업부지 물색 : 사업계획승인시까지 주택조합명의로 소유권 확보

다) 시행사(업무대행사)와 업무 협약

※ 업무대행사는 공동사업주체 등과 협약을 맺을 수 있음

라) 최초 주택조합구성을 위한 주택조합가입자 선정

마) 사업계획 및 조합규약 초안작성, 창립총회 준비

바) 주택조합설립인가 준비

사) 업무대행사와 지주작업

주택조합 업무대행

○ 지역주택조합의 경우 사업의 지연 또는 실패로 인한 피해 발생에 대해 책임이 없는 무자격 대행업체가 난립하는 부작용을 방지하기 위해 공동사업주체로서 책임이 있는 “시공능력 있는 등록사업자(주택법 제10조제2항)”가 주택조합의 업무를 대행할 수 있음

<등록사업자의 주택건설공사 시공기준 : 주택법시행령 제13조제1항>

1. 자본금 5억원이상 (개인인 경우에는 자산평가액 10억원)

2. 건축분야 및 토목분야기술자 3인이상

3. 최근 5년간 주택건설실적 100호 또는 100세대 이상

부지 확보

○ 추진위원회 직접 확보

○ 시행대행사와 업무협약 후 토지주와 토지매입작업 (토지매매계약 등)하여 조합에 이전

○ 주택조합의 경우 해당 부동산 소재지 관할 구청에서 기타 단체 등록을 하여 등록번호를 부여 받은 뒤 등기신청과 아울러 등기완료

	【사업부지 제한】
♧ 주택조합의 사업부지로 등록업자가 소유하고 있는 토지는 사용 할 수 없다 - 다만, 경매 또는 공매를 통하여 등록업자의 토지를 매입하는 경우 예외 ☞ 종전에는 공공택지로 한정했으나 ‘07. 7. 30개정 모든 토지로 제한

♣ IMF이후 건설회사들의 자금난 등을 해소하기 위해 경매, 공매 토지 허용

【관계 규정】

◈ 주택법 시행령 제40조(주택조합의 사업계획승인신청 등)

	【사업부지 마련상의 문제】
◈ 조합설립인가권자인 시장ㆍ군수는 사업계획승인전까지 당해 주택건설대지의 소유권을 확보가능한지 여부를 판단하기 위해 필요한 경우 토지사용승낙서제출토록 할 수 있도록 하고 있다 - 사업예정부지를 확보할 수 없음에도 불구하고 조합원모집과 자금을 모집에 따른 피해방지 필요 □ 건설업체가 자금을 지원하고 주도하지 않으면 사업이 사실상 진행되지 못하는 결과초래

♣ 조합설립이전 소유권확보하나는 것은 미래의 조합원들로부터 토지대금을 미리 받는 것과 같음

【관계 규정】

◈ 주택법 시행령 제37조(주택조합의 설립인가 등) 제1항

	【조합원들의 피해방지】
♧ 아파트가 건립되는 것이 토지의 지목이나 용도 등을 판단해 볼 때 완전히 불가능한 지역을 선정 추진할 경우 조합원들의 피해 우려 ☞ 사업예정지에 대한 도시계획적 판단을 해서 조합설립인가 필요

	【토지의 합리적 이용】
♧ 인구, 도로, 녹지, 도시 환경 등 여러 상황을 고려하여 해당 지역에 아파트라는 공동주택이 건설되는 것이 토지의 이용에 있어 효율적인 것인가를 도시계획 적 측면에서 판단 필요 ☞ 사업예정지에 대한 도시계획적 판단을 해서 조합설립인가 필요

지구단위계획(자문)

○ 사업주체(조합 또는 업무대행사)는 시장ㆍ군수에게 주택조합이 추진하는 주택건설관련 지구단위계획 등이 법령에 적합한지와 도시계획상 적합한지를 사전에 문의 및 자문

○ 지구단위계획 - 전문 도시계획설계컨설팅 업체에 의뢰

- 사업계획서 제안

- 도시계획도서

- 계획 설명서

- 도시계획(안)의 타당성 증명

조합원 자격 및 모집

1) 조합원 자격

○ 주택조합설립인가 신청일 현재 당해 주택조합인가지역과 동일 지역 내 6월이상 거주한 무주택이거나 소형주택(당첨자 및 이를 승계한 자를 포함하되 전용면적 60㎡이하의 주택)을 1채만 소유한 자

2) 조합원의 종류

○ 지주 조합원

- 지주조합원이라도 지역주택조합방식에 동의하는 경우에는 조합원자격을 유지

○ 일반 조합원

- 총 예상세대수에서 지주조합원을 공제하고 남은 세대수에 대해 조합원을 모집

3) 조합원 모집 및 변경

○ 지역주택조합은 설립인가 당시의 사업계획서상 주택건설예정세대수(일반분양분 포함)의 1/2이상의 조합원으로 구성하되, 조하원은 20명이상

○ 조합원 변경사유

- 조항원의 사망(상속 또는 교체가능)

- 조합원 탈퇴 등으로 조합원이 20인 미만이 되는 경우

- 주택건설사업계획의 승인이후 입주권 양도, 증여, 판결 등으로 변경된 경우

- 조합원이 전산조회 등으로 무자격자로 판명되어 자격을 상실하는 경우

4) 조합원 추가모집 승인

조합원 교체, 충원시 자격요건 충족여부 판단은 조합설립인가신청일을

기준으로 함

* 시장ㆍ군수의 조합원 추가모집승인을 얻은 경우에는 사업계획승인신청일까지 조합설립인가 당시의 사업계획서상 주택건설예정세대수(건축심의 기준 등의 변경으로 인하여 세대수가 변경된 경우에는 변경된 세대수)를 초과하지 아니하는 범위안에서 회수제한 없이 추가모집을 하여 변경인가 가능

주택조합의 설립인가 신청(법 제32조, 영제37조)

	【주택조합설립인가의 성격】
♧ 인가는 항상 신청에 의하여 행하여진다. 인가는 제3자의 법률 행위에 동의함으로써 그 법률적 효력을 완성하는 행위 ○ 인가는 항상 신청에 의해 행하여진다. ☞ 행정주체가 그 법률행위의 내용을 수정하여 인가하려고 하는 경우에는 법률의 명시적 근거가 있어야 한다.

○ 주택조합의 설립인가를 받기 위해서는 인가신청서에 다음과 같은 서류를 첨부하여 주택조합의 주택건설대지를 관할하는 시장ㆍ군수에게 제출

- 주택조합설립인가신청서

- 창립총회 회의록

- 조합장 선출동의서, 조합장 선임수락서, 조합원 명부

- 조합원 전원이 자필로 연명한 조합규약, 또는 조합규약 동의서

- 사업계획서(주택조합건설에정세대수, 주택조합건설예정지의 지번, 지목, 등기 명의자, 도시관리계획서상의 용도, 대지 및 주변현황을 기재)

- 조합원 자격이 있는 자임을 확인하는 서류(무주택서약서, 인감증명서, 주민등록표등본 등)-주택전산망 이용 무주택자 확인하기 위한 전산조회

- 주택건설대지의 80%이상 토지사용승낙서(주택법 시행령 제37조제1항) ⇒ 인감증명서 첨부(용도:주택설립인가 동의용)

○ 조합구성이 완료되어 인가필한 조합의 경우 조합 탈퇴자, 무자격자, 중도자격상실자 등으로 인한 탈퇴자 발생시 처리

- 탈퇴사유서(조합규정에 의거)

- 탈퇴자 인감증명서(용도:탈퇴용)

- 조합설립인가 필증(원본)

- 변경할 조합원 명부

- 조합 임원 회의록

- 변경인가 할 조합원 명부 2부 첨부

지구단위계획 수립

○ 용도지역변경 또는 종 상향(1종⇒2종, 2종⇒3종)등의 이유로 지구단위계획 수립이 선행되어야 함

○ 지구단위계획을 수립하기 위해서는 주택건설대지면적의 80%이상을 사용할 수 있는 토지사용승낙서 등 사용권원(사용권원 확보 : 부동산 매매계약서)을 확보한 경우

○ 이를 토대로 도시계획도서와 도시계획입안의 타당성을 입증하는 서류 등 근거를 마련하여 시장ㆍ군수에게 제출

○ 필요서류

- 도시관리계획 입안의 제안 동의서 ⇒ 사업부지내 주민이 인감증명 첨부하고 인감 날인

시공사 선정 및 P/F 금융사 선정

○ 시공사의 경우 사업에 있어서 책임부분은 시행사를 앞세워 피하면서 사업의 진행에 관여 영향력을 행사하는 경우가 대부분임. 시공사의 경우 사업상에서 얻을 수 있는 이익은 최대한 확보하면서 책임은 피하기 위해 시공자(고사 수급자)로서의 지위만을 유지하고 공동사업주체로서의 지위는 피하려고 함

○ 지역주택조합의 경우 시공사 선정시기에 대한 제한은 없으나, 시공사 선정은 조합총회 의결사항으로 법에서 정하고 있으므로 총회 의결을 받아야 함

○ P/F 금융사 선정전에 시공사 선정을 먼저 해야 함. 시공사 지급보증이 있어야 P/F를 받을 수 있음

	【시공사의 시행 회피】
♧ 시공사가 시행을 동시에 할 경우 시행과정에서의 많은 책임을 떠 안을 수 있는 위험을 감수해야 한다 ♧ 권리관계가 복잡하고 사업진행과정에서 문제가 발생할 요인이 많은 주택조합사업의 경우 기업이미지를 중요시 하는 시공자 입장에서는 위험성이 큰 사업이라 할 수 있다. ☞ 주택사업의 특성상 대형시공사들은 규모가 작은 지방 건설업체에 조합업무를 대행시키고 있는 실정 임

♣ 대부분 급조된 시행사들은 규모 또한 영세해 신뢰성을 제대로 갖추지 못한 경우가 많고 자연히 사업과정에서 많은 사고를 동반

♣ 책임부분은 시행사를 앞세워 피하면서 사업의 진행에 관여, 영향력을 행사하는 경우가 많다

	【시공사 선정】
♧ 추진위원회의 전문성 부족으로 부지확보 및 시공사를 선정하는데 추진위원회가 시공사와 결부되는 사례가 많다. ♧ 추진위원회나 조합이 시공사와 내부적으로 결탁할 경우 조합원의 이익보다는 시공사의 이익을 위해 의사를 결정한다. ☞ 시공계약서가 시공사에 일방적으로 유리하게 작성되지 않도록 정부는 표준시공계약서를 만들어 놓고 있으나 구속력이 없다

♣ 시공사 선정시기는 별도 규정하고 있지 않으나 조합총회의 의결사항으로 법에서 정하고 있으므로 조합설립이후 선정하는 것이 바람직

	【시공 보증】
♧ 주택조합의 시공보증이란 주택조합과 공동으로 사업을 시행하는 등록업자가 파산 등의 사유로 당해 주택조합에 대한 시공책임을 이행 할 수 없게 되는 경우 대한주택보증주식회사를 통해 시공을 책임지는 보증을 말한다. ♧ 추진위원회나 조합이 시공사와 내부적으로 결탁할 경우 조합원의 이익보다는 시공사의 이익을 위해 의사를 결정한다. □ 일반분양 아파트는 건설회사가 분야주체가 되어 아파트를 건설 해서 분양하기 때문에 건설업자가 분양계약자에 대한 분양보증

♣ 건설업체를 상대로 한 시공보증제도를 도입한 것으로 시공보증제도는 보증의 주체만 다를 뿐, 입주민들의 권익을 보호하는 보증효과는 분양보증과 동일

【관계 법령】

◈ 주택법 시행령 106조 제1항의 4

토지구입에 따른 신탁 등기

○ 지역주택조합의 사업추진방식은 조합명의로 토지를 구입하여 그 지지상에 건물을 신축하여 조합원에게 분양하고 남는 나머지 주택 및 부대ㆍ복리시설을 일반 분양하는 방식으로 이루어짐. 토지구입시 조합설립인가를 받은 조합의 경우 조합명의로 소유권이전등기를 하며, 동시에 조합원들이 조합에 지분을 신탁하였다는 의미의 신탁등기를 병행하고 있는 것이 일반적

○ 신탁등기는 주택조합의 조합원 소유로 되어 있는 대상 토지 등에 대하여 일정기간 동안 주택조합에 관리처분을 시키는 것. 신탁 등기는 조합원 상호간의 권리를 보호하고, 사업을 원활하게 추진하기 위해 실시하며, 신탁등기를 하지 않으면 다음과 같이 줄편이 따름

- 신축아파트의 면적이 변경될 경우 조하원의 대지 지분  변동에 따른 등기절차가 복잡

- 일반분양자들에 대한 지분등기이전절차가 매우 복잡할 뿐 아니라 많은 비용이 소요

- 신탁등기를 하지 않을 경우 조합원 개개인이 사업시행자가 됨으로 일반분양자의 분양계약서에 조합원 전원의 날인이 필요하므로 번잡

- 건물 사용검사 후 일반분양자에 대한 소유권 이전등기시 조합원 전원의 매도용 인감증명서를 첨부해야 하므로 번잡

○ 주택조합은 신탁된 조합원의 재산권을 주택조합 사업시행목적에 적합하게 행사하여야 함. 사업이 종료되면, 즉시 신탁을 해지하고 조합원에게 재산권을 반환

주택조합 피해방지

1		주택법상의 책임규정 ?

♧ 주택조합과 등록사업자가 공동으로 사업을 시행하면서 시공 할

경우 등록사업자는 시공자로서 책임뿐만 아니라 자신의 귀책

사유로 사업추진이 불가능하게 되거나 지연됨으로 인하여 조합원

에게 가한 손해를 배상할 책임이 있다.

♣ 시행사의 횡포에 의해 공사가 지연될 경우 입주자가 입는 피해를 어느 정도 개선하기 위한 조항이지만 문구상 시행과 시공을 동시에 하는 경우 시행사의 책임을 묻도록 되어 있다.

♣ 사실상 시행과 시공이 외견상 분리되어 있을 경우 책임을 물을 수 없다는 점에서 한계가 있을 수 있다.

♣ 사업과정에서 사고발생시 종이회사에 불과할 수 있는 시행사에게만 책임을 물어서는 주택건설사업특성상 해결할 수 없는 규모의 사고가 대부분 차지하고 있음

【관계 법령】

◈ 주택법 제32조(주택조합의 설립 등) 제2항

2		시행을 담당하는 시공사 ?

♧ 시공사는 영리를 목적으로 하는 기업으로 시공사의 이익으로

돌아가는 시행사의 많은 행위가 조합원의 이익을 대변하기

보다는 시공사의 이익을 대변하는 경우가 발생할 수 있다

♣ 시행사의 경우 사업과정에서 실체를 잘 드러내지 않는 경우가 많고, 일단사업이 어느정도 진행되면 해산의 과정을 거친다.

♣ 건설공사에서의 오랜 구조를 골려할 때 시공사에게 시행과정에서 대형시공사의 책임이 크다는 점을 고려할 때 책임을 묻는 것이 타당

♣ 단순한 수급인위치와 사실상 사업을 주도하는 시공사와는 분리해서 해석 필요

3		공동시행의 의미 ?

♧ 외형적인 사업주체로 사업계획을 신청하는 주체는 아니지만

실질적으로 사업의 초기부터 개입하여 사업을 사실상 주도해

나가고 사업이익금 상당부분을 수익금으로 가져가는 시공사의

경우 사업주체의 위치에 있는 것으로 본다는 것으로 해석해야

할 것이다.

♣ 시행과 시공은 사업추진과정에서 실질적인 사업주도권을 가지고 있는지를 보고 판단하여야 한다

♣ 주택법 제10조의 공동시행자에 해당하는지 여부 또한 이러한 견지에서 해석할 필요가 있음

3		공동시행의 범위 확대 ?

♧ 공동사업주체 시행의 의미는 사업의 실질적 주도권을 가지고

사업을 진행하는 경우를 의미하는 것이고, 이때에는 단순 수급인이

아닌 사업주체의 지위에 있는 공동사업시행자로 인정한다는

의미가 있다

♣ 시공사가 단순히 공사수급인의 지위에 머무는 것이 아니라 사실상 사업의 상당부분을 주도한 경우 이러한 시공사의 책임은 단순한 공사에만 머무는 것이 아니라 건설과정의 전역에 그 책임이 미치는 것으로 보아야 함

【관계 법령】

◈ 주택법 제32조(주택조합의 설립 등) 제2항

4		피해방지책은 ?

♧ 법령 등이 미흡하고 제도 상 민간주도로 시행하게 되어 있어

많은 문제점을 안고 있는 것이 사실이며, 분쟁 및 갈등이

발생하고 있어 이에 대한 주의가 요구 됨

1  조합원들의 피해방지책

♣ 입주민 동호회를 구성, 전문화 및 정보교환

○ 인터넷 및 네트워크 기술을 이용한 조합원 동호회 구성 운영

○ 조합원들이 구체적이면서 지속적인 정보요구 등을 통한 조합의 투명화 유도하고 시스템화를 유도

○ 조합에 홈페이지 등을 구축하여 지속적인 정보 제공

☞ 조합원들의 관심 및 이해도 제고와 정보공개요구 등을 통한 조합원들의 전문성 및 정보습득 기회 확대

2  주택조합제도 운영 지도ㆍ감독 강화 필요

♣ 조합원이 아닌 자가 조합원 모집 등 사례 지도ㆍ감독 강화

○ 조합설립인가 전후를 막론하고 조합원이 아닌 업무대행사 등이 조합원 가입관련 알선ㆍ모집광고를 대행하여 그로 인해 금품을 받는 경우에 대한 지도ㆍ감독

○ 조합설립인가 전 사업계획이나 사업부지의 타당성이 확보되지 않은 상태에서 “업무대행사”를 통해 “가칭 00주택조합”등의 명칭으로 홍보관ㆍ전시관ㆍ견본주택ㆍ신문 등 다양한 수단으로 조합원을 모집하고 그와 관련한 수수료, 금품 등을 받는 사례에 대한 행정지도ㆍ감독

○ 조합가입 영수증에 프리미엄을 붙여 거래하는 사항에 대한 지도ㆍ감독 필요

☞ 조합원이 아닌 자에 의한 조합원 모집 사기의 방지 등 선량한 조합원 보호를 위하여 철저한 제도운영과 위법ㆍ탈법행위가 있는 경우 관계법령에 따라 조치

	<주택법 제97조 (벌칙) 제7호>
< 2년이하 징역 또는 2천만원이하 벌금 > ㆍ 주택법 제32조에 따라 설립된 주택조합의 조합원이 아닌 자로서 주택조합의 가입을 알선하면서 주택가격 외의 수수료를 받거나 그 밖의 명목으로 금품을 받는 자

* 업무대행사가 조합원 가입 관련 알선․모집을 대행하고 그로 인해 수수료 등 금품을 수수하는 용역계약을 조합 또는 가칭 조합설립추진위원회와 체결하고 이를 조합규약, 분양계약서 등에 명시한 경우라고 할지라도 계약내용의 민사상 효력유무와는 별개로 주택법 제97조에 따른 처벌대상임

♣ 주택조합 설립인가 전후를 막론하고 주택조합 가입을 알선․광고하면서 허위․과장광고에 대한 행정지도ㆍ감독 강화

○ 주택건설이 불가능한 대지를 주택건설 가능하다고 명시

○ 조합원이 분담해야 하는 비용을 사실과 다르게 확정․불변가격 등으로 설명, 법령사항과 다른 전매가능주택임을 명시

○ 무주택 서민들이 피해를 보는 사례가 발생

☞ 유사한 사례가 발생하지 않도록 사전 홍보 및 관련자의 지도․감독과 허위․과대광고 등 위반행위 발생시에는 「표시․광고의 공정화에 관한 법률」등 관계 법령에 따라 조치

♣ 조합설립인가 후부터 당해 사업의 사업계획승인을 받고 주택건설대지 소유권의 전부를 확보하기 전에는 조합원이 주택을 공급받을 수 있는 지위를 양도․양수할 수 없음

(주택법 제39조, 동법 시행령 제39조제1항)

○ 이러한 요건이 불비함에도 불구하고 조합원 주택을 공급받을 수 있는 지위를 양도․양수․알선하거나 양도․양수․알선의 목적으로 광고하는 사례

☞ 관련자의 위법․탈법 행위가 있는 경우 관계 법령에 따라 조치

	<주택법 제96조 (벌칙) 제1.2호>
< 3년이하 징역 또는 3천만원이하 벌금 > ㆍ 주택법 제39조(공급질서 교란 금지) 제1항 및 제41조의 2(주택의 전매행위 제한 등) 제1항을 위반하여 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 전매하거나 이의 전매를 알선한 자

♣ 주택조합은 주택조합 설립인가를 받은 후 2년 이내에 사업계획승인을 신청하도록 규정 (주택법 시행령 제40조제1항)

- 주택조합이 설립인가 이후 2년이 초과된 경우에도 사업계획승인신청을 하지 않는 경우, 주택조합 설립인가 취소

검토, 필요시 조치

	<주택법 시행령 제40조(주택조합의 사업계획승인 신청 등>
ㆍ 주택조합은 설립인가를 받은 날부터 2년이내에 법 제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 신청하여야 한다.

5		분쟁ㆍ갈등 상황은 ?

♧ 주택조합에 대한 법령미흡과 지방은 경험이 없는 관계로 많은

갈등과 분쟁이 발생하고 있음(언론보도, 수사내용 등)

【사례 1】

♣ 법규상 허가절차를 밟지 않고 불법으로 분양계약자 모집에 나서 일부 조합원들이 해약을 요구하는 사태 발생

☞ 가설건축물에 대한 사용승인을 받지 않고 모델하우스를 개장, 분양계약 등에 따른 주택법 위반 경찰 고발

□ 주택조합이 조합설립인가와 공동주택사업계획승인도 득하지 않은 상태에서 비공식적인 조합을 운영하는 과정에서 계약금 환불소동 등 발생

○ 사업부지 80%미확보 상태에서 조합원들에게 조합부지 100%  매입 등으로 허위과장광고 등 분쟁 발생

♣ 주장 : 전국에 있는 모든 주택조합들이 사업계획승인이전 모델

하우스를 열고 조합원 모집, 모델하우스 없이는 조합원

모집이 어려운 현실감안 벅규정 개정 여론

【사례 2】

♣ 주택조합 사업에 문제가 생겨도 조합집행부에 대한 견제장치가 없어 서민들의 피해 발생

☞ 조합설립인가를 득한 후 3년이 지나도록 사업계획승인은 물론 시공사와 정식 도급계약조차 체결하지 못하고 있어 남은 한달 여 동안 사업을 정상궤도에 올려놓지 못한다면 대출 만기연장이 쉽지 않을 것으로 보임

□ 조합운영의 투명성을보장하기 어렵고 문제가 생겨도 조합원 스스로의 힘으로 바로잡아야 하는 어려움

○ 조합 체크카드 확인결과 외제 승용차, 학습지, 아파트관리비, 여성병원, 모텔 등의 이해할 수 없는 명목으로 수십억원 지출

※ 비상대책위원회를 구성 정상화에 노력하고 있으나 난마와 같이 얽힌   상황을 풀기가 어려워 사업기간연장 및 지체로 부담만 가중

【사례 3】

♣ 규정상 사업부지의 80%이상 확보하고 관할 시장ㆍ군수로부터 조합설립인가를 받은 날부터 계약금 등 조합분담금을 징수하는 것이 원칙이나 대부분 사업장에서 지켜지지 않는 것이 사실

☞ 95%이상 부지를 매입하지 못한 사업장은 조합원을 모집하는 과정에서 업무대행비와 별도로 사실상의 계약금인 조합원 부담금을 징수

□ 사업부지를 확보 못해 사업이 중도포기 되거나 지연될 경우 피해는 고스란히 조합원들에게 전가 됨

○ 지역주택조합의 경우 주택보증서를 발급받지 않기 때문에 시공계약을 맺은 시공사가 단순한 도급사가 아닌 공동사업자로 선정돼야 하지만 일부사업장에 단순 시공계약만 맺는 경우가 있어 조합원들의 피해 예방대책이 부실한 실정

※ 비교적 저렴한 장점을 충분히 살리고 부작용을 최소화하기 위해       명확한 지침 마련 필요

【사례 4】

♣ 조합규약제정에 있어 용어 또는 규약조항문구 등이 일반인이 이해하기 어려운 용어 또는 문구, 조합원 권리, 조합장 권한 등이 불합리함에 따라 분쟁 및 갈등 초래

☞ 조합임원 해임건 등을 임원회의나 정해진 절차 없이 조합장 권한으로 해임하도록 함으로서 무수불위의 권한을 남용할 우려가 있으며, 조합장이 잘못했을 경우 탄핵할 명문조항 등이 없음

□ 규약에 의해 공정하고 투명하게 운영되어야 할 사항이 지나치게 조합장위주로 되어 있어 분쟁 등 단초 제공

【사례 5】

♣ 조합원의 분담금 관리 및 집행을 신탁회사와 협조, 기타 등 계좌를 통해 관리, 운영규정은 애매하게 규정하고, 시급한 사항에 대해 조합장이 선지급 결정, 외부회계감사보고에 대해 가입자는 이를 무조건 인정하고 이의를 제기 할 수 없도록 정함으로서 조합원들에게 불리

☞ 조합원의 분담금은 신탁회사의 협조를 통하거나, 설립인가 이전의 자금조달 및 집행, 회계감사, 회계집행에 대한 조합원 알권리 등의 조항이 불분명하여 분쟁의 단초 제공

□ 회계관리는 신탁에 의해 안전하게 관리 및 집행 등은 회계규정에 따라 집행할 수 있도록 함과 아울러 회계집행에 대한 외부회계감사는 임원회의가 결정 및 회계감사결과에 대한 조합원 이의신청기회 등을 부여하여야 할 것임

【사례 6】

♣ 조합규약 상 용어가 용어의 정의에 반하는 용어를 사용함에 따라 조합장의 조합원 및 조합장의 권한 집행에 혼선 등 초래로 갈등 유발

☞ 조합장과 대표자 등을 혼용하여 사용함에 따라 대표자의 권한과 대표자는 누구를 말하는 것인지 등 불분명

□ 용어에 대한 정확한 표현과 용어정의를 분명히 함으로서 분쟁 방지 필요

【사례 7】

♣ 조합규약상 총회의결조항에 분담금에 대한 논의 규정이 없을 뿐만 아니라 타 조항에도 없으며, 부지면적 변경에 대한 범위와 분양가격

(분담금)인상 등에 따른 범위 등을 총회에서 의결하지 않고 임원회의에서 결정하도록 함에 따라 분쟁 및 갈등 요인 작용

☞ 대부분의 조합규약을 살펴보면 분담금 사용에 대한 범위 및 기준이 없고, 총회에서 거론해야 할 부분 중 중요한 부분인 부지면적 변경과 분양가격변경에 대해 규정하지 않음으로서 분쟁 및 갈등 유발

□ 주택조합에서 가장 투명해야 할 사항이 회계관리로 부지면적변경, 분양가격변경, 청산 및 해산 등은 조합원 전체의 분담금과 연계된 사항으로 변경 시 조합원 총회 또는 임시총회를 개최 의결 바람직

【사례 8】

♣ 조합원의 권리를 제한하고자 할 경우에는 법령이 정하는 바나 조합총회에서 결정한 사항이 아니면 권리를 제한할 경우, 위헌 등 소지가 있음에도 조합통제를 위해 제한함으로서 과도한 제한으로 조합원불만

□ 조합원의 권리제한의 경우 법령에 의해 규약에 확실히 명시하고 제한하고자 할 경우 심의위 등을 통해 심사한 후 권리를 제한하는 제도적 장치가 필요하나 조합장의 권한으로 제한함으로서 갈등 유발

□ 권리제한은 조합원의 기본권에 해당하는 사항으로 충분한 소명과 법령 및 관리규약조항에 의해 투명하게 관리함으로서 분쟁방지