주택조합제도 관련 자주묻는 질문(FAQ)

2018. 11. 21

국토교통부 주택정책과

(*다음의 질의답변은 법개정, 법령해석 변경 또는 부동산 대책에 따라서 사전 예고없이 변경될 수 있으며 법적 효력이 없으므로 참고용으로만 사용하시기 바랍니다.)

주택조합제도 개요

1. 개 념

◦ 국민주택 규모(전용면적 85㎡) 이하 주택 소유자 및 무주택자(당첨자 및 이를 승계한 자 포함)의 내집마련과 주택공급의 촉진을 위해 일정한 자격요건을 갖춘 조합원에게 청약저축 가입여부와 관계없이 주택을 공급하는 제도

(주택법 제2조제11호, 제11조)

- 지역주택조합 : 동일 지역*에 6개월 이상 거주한 무주택(또는 소형주택 소유) 세대주인 주민  20인 이상이 설립

* 동일지역 범위(주택법 제2조제11호가목) / ’13.8.6공포․시행

/ 서울특별시·인천광역시 및 경기도 /

/ 대전광역시·충청남도 및 세종특별자치시 / 충청북도 /
/ 광주광역시 및 전라남도 / 전라북도 /

/ 대구광역시 및 경상북도 / 부산광역시·울산광역시 및 경상남도 /

/ 강원도 / 제주특별자치도 /

- 직장주택조합 : 동일  직장에 근무하는 자로서 무주택(또는 소형주택 소유)세대주인 근로자 20인 이상이 설립

- 리모델링조합 : 공동주택 소유자가 당해 주택을 리모델링을 위해 결성

- 임대주택조합 : 주택을 임대하고자 하는 자가 임대주택을 건설․매입

* 단, 지역․직장주택조합의 경우 사업계획서상의 건설예정세대수의 50%이상을 조합원으로 구성

2. 조합원의 자격(시행령 제21조)

◦ 지역주택조합

- 조합설립인가 신청일〔단, 투기과열지구내에서는 조합설립인가신청일 1년 전날을 기준 ('08.9.1부터 적용)〕부터 입주 가능일까지 무주택(당첨자 및 이를 승계한 자 포함)세대주 및 전용면적 85㎡이하의 주택 1채를 소유한 세대주

- 조합설립인가 신청일 현재 당해 지역에 6개월 이상 거주한 자

◦ 직장주택조합

- 지역주택조합의 요건과 동일한 요건(6개월 이상 거주하여야 하는 요건은 제외)외에 당해 시․군내에 소재하는 동일 국가기관, 지방자치단체 또는 법인에 근무하는 자

3. 사업시행절차

◦ 조합원 모집신고(법 제11조의3)

- 신고 수리권자 : 시장․군수․구청장

- 신고시점 : 조합설립(변경)인가를 위한 조합원모집 시

- 신고내용 : 모집신고서, 모집주체, 사업개요, 토지확보 현황 및 증빙자료, 조합가입 신청서 및 계약서 서식, 모집공고안 등

◦ 조합설립인가(법 제11조, 영 제20조)

- 인가권자 : 시장․군수․구청장

- 인가신청 서류 및 조건

∙ 창립총회 회의록 및 조합장 선출 동의서

∙ 조합원 전원이 연명한 조합규약

∙ 조합원 명부

∙ 사업계획서

∙ 고용자가 확인하는 근무확인서(직장주택조합에 한함)

∙ 조합원 자격이 있는 자임을 확인하는 서류

∙ 주택건설대지의 80%이상의 토지사용승낙서 확보

∙ 사업계획서상의 주택건설예정세대수의 50%이상 조합원으로 구성(최소 20인이상)

◦ 사업계획승인(법 제15조)

- 사업계획 승인신청 : 주택조합과 등록업자가 공동사업주체로 신청

- 사업계획 승인권자 : 시장․군수․구청장

- 사업계획 승인절차 : 일반주택의 사업계획 승인절차와 동일

◦ 사용검사(법 제49조)

- 일반주택의 사용검사 절차와 동일

<질문1> 지역주택조합의 탈퇴 및 환급금에 관한 문의

<답변1> 「주택법 시행령」(대통령령 제28095호, 2017. 6. 2. 일부개정, 시행 2017. 6. 3.) 제20조제1항 및 제2항에 따르면 주택조합의 설립인가를 받으려는 자는 인가신청서에 조합원 전원이 자필로 연명한 조합규약 등을 첨부하여 제출하도록 하고 있고,

-  조합규약에는 조합원의 제명·탈퇴 및 교체에 관한 사항, 조합원의 제명‧탈퇴에 따른 환급금의 산정방식, 지급시기 및 절차에 관한 사항, 총회의 소집절차·소집시기 및 조합원의 총회소집요구에 관한 사항, 총회의 의결을 필요로 하는 사항과 그 의결정족수 및 의결절차, 그 밖에 주택조합의 사업추진 및 조합의 운영을 위하여 필요한 사항 등을 포함하도록 규정하고 있습니다.

○ 조합원의 탈퇴 및 그에 따라 기 부담한 비용의 환급에 관한 사항은 위의 규정 및 해당 조합규약 등에 따라 판단해야 할 사항임을 알려드립니다.

<질문2> 조합설립인가신청일 이후에도 청약에 당첨되었으나, 계약을 체결하지 아니한 경우에도 조합원 자격에 영향을 미치는지 여부

<답변2>  「주택법 시행령」제21조제1항제1호에 따라 지역주택조합의 조합원이 될 수 있는 사람은 조합설립인가 신청일(투기과열지구 안에 있는 경우에는 조합설립인가 신청일 1년 전의 날)부터 해당 조합주택의 입주가능일까지 세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 그 배우자와 동일한 세대의 세대원을 포함) 전원이 주택을 소유(「주택공급에 관한 규칙」 제2조제7호에 따른 당첨자(당첨자의 지위를 승계한 자를 포함)의 지위를 포함)하고 있지 아니한 세대의 세대주이거나, 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한정하여 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주로서, 조합설립인가 신청일 현재 해당 지역에 6개월 이상 계속하여 거주하여 온 사람으로 한정하고 있습니다.

- 주택조합 조합원 자격판정 시 설립인가신청일 이후 당첨자(사업계획승인 받은 주택조합의 조합원 지위 포함)의 지위(전매 포함)를 보유한 사실이 있는 경우, 그 주택에 대한 분양계약 체결, 지위 전매 또는 입주 여부와 관계없이 해당 주택을 소유한 것으로 간주하게 됩니다.

- 주택 분양권은 매매 등을 통한 주택취득에 비해 거래가 용이하여 투기성이 높다는 점을 고려하여 상기 규정에 따라 더욱 엄격하게 규제하고 있습니다. 그러므로, 만약 주택조합설립인가 신청일 이후 1주택자로서 새로이 주택 청약에 당첨된다면 2주택자에 해당하여 위 조합원 자격요건에 부합하지 아니하게 됨을 알려드립니다.

<질문3> 임대사업자로 등록하여 오피스텔(및 오피스텔 분양권)을 보유하게 된 경우 조합원 자격요건에 부합하는지 여부

<답변 3> 「주택법 시행령」 제21조제1항제1호에 따라 지역주택조합의 조합원이 될 수 있는 사람은 조합설립인가 신청일(투기과열지구 안에 있는 경우에는 조합설립인가 신청일 1년 전의 날)부터 해당 조합주택의 입주가능일까지 세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 그 배우자와 동일한 세대의 세대원을 포함) 전원이 주택을 소유(「주택공급에 관한 규칙」 제2조제7호에 따른 당첨자(당첨자의 지위를 승계한 자를 포함)의 지위를 포함)하고 있지 아니한 세대의 세대주이거나, 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한정하여 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주로서, 조합설립인가 신청일 현재 해당 지역에 6개월 이상 계속하여 거주하여 온 사람으로 한정하고 있습니다.

-  오피스텔은 「주택법」 제2조제1호에 따른 주택의 범주에 포함되지 않으므로, 지역주택조합 조합원 자격 판정 시 조합원이 소유한 오피스텔은 주거용인지 여부와 관계없이 주택 수에 합산하지 않으며 조합원 자격에도 영향을 미치지 않음을 알려드립니다.

-  한편, 조합설립인가신청일 이후 2채 이상의 주택을 동시에 소유하게 되면, 해당 주택의 소유자가 부동산임대사업자 또는 부동산매매업자인지 여부와 관계 없이 위의 조합원 자격요건에 부합되지 아니함을 알려드립니다.

<질문4> 시골에 농가주택 1채(주거전용면적 85제곱미터 초과)만 소유하고 있을 경우에 조합원 자격요건에 영향을 미치는지 여부

<답변4> 「주택법 시행령」 제21조제1항제1호에 따라 지역주택조합의 조합원이 될 수 있는 사람은 조합설립인가 신청일(투기과열지구 안에 있는 경우에는 조합설립인가 신청일 1년 전의 날)부터 해당 조합주택의 입주가능일까지 세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 그 배우자와 동일한 세대의 세대원을 포함) 전원이 주택을 소유(「주택공급에 관한 규칙」 제2조제7호에 따른 당첨자(당첨자의 지위를 승계한 자를 포함)의 지위를 포함)하고 있지 아니한 세대의 세대주이거나, 세대주를 포함한 세대원 중 1명에 한정하여 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주로서, 조합설립인가 신청일 현재 해당 지역에 6개월 이상 계속하여 거주하여 온 사람으로 한정하고 있습니다.

- 「주택공급에 관한 규칙」제53조제2호가목 및 나목에 따르면 도시지역이 아닌 지역 또는 면의 행정구역(수도권 제외)에 건축되어 있는 주택으로서 사용승인 후 20년 이상 경과된 단독주택이거나 85제곱미터 이하의 단독주택이라면 주택의 소유자가 그 주택의 소유기간 중에 해당 주택건설지역(시·군)에 거주하다가 다른 주택건설지역(시·군)으로 이주한 경우에는 그 주택을 소유하지 아니한 것으로 보도록 규정하고 있습니다.

- 귀 질의의 경우가 상기한 「주택공급에 관한 규칙」제53조제2호가목 또는 나목에 해당하는지는 사실관계에 따라 판단해야 할 것이므로, 이에 대하여는 해당 인가권자(시장·군수·구청장)에게 문의하시기 바랍니다.

<질문5> 지역주택조합의 총회 직접 참석 비율 산정 시 「도시 및 주거환경정비법」제45조(대리참석) 준용가능한지 여부

<답변5> 「주택법 시행령」 제20조제1항 및 제2항에 따르면 주택조합의 설립인가를 받으려는 자는 인가신청서에 조합장선출동의서, 조합원 전원이 자필로 연명한 조합규약, 조합원 명부 등을 첨부하여 제출하도록 하고 있고, 그 규약에는 조합원의 자격에 관한 사항, 총회의 소집절차·소집시기 및 조합원의 총회소집요구에 관한 사항, 총회의 의결을 필요로 하는 사항과 그 의결정족수 및 의결절차, 조합규약의 변경 절차, 그 밖에 조합의 사업추진 및 조합 운영을 위하여 필요한 사항 등을 포함하도록 하고 있으며,

- 「주택법 시행규칙」 제7조제5항에서는 조합규약(영 제20조제2항 각 호의 사항만 해당한다)의 변경 등은 반드시 총회의 의결을 거치도록 하고 있고, 「주택법 시행령」제20조제4항에 따르면 총회의 의결을 하는 경우에는 조합원의 100분의 10 이상이 직접 출석(다만, 창립총회 또는 제3항에 따라 국토교통부령으로 정하는 사항을 의결하는 총회의 경우에는 조합원의 100분의 20 이상이 직접 출석)해야 합니다.

- 원칙적으로 질의의 조합총회 대리인 결의 요건은 해당 조합규약에 따라 판단해야 할 사항이나, 질의하신 경우와 같이 대리인 참석을 통한 의결권 행사를 위 규정에 따른 직접 참석으로는 볼 수 없을 것으로 판단됩니다.

- 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재정비사업과 「주택법」에 따른 지역주택조합사업은 제도 취지, 사업주체, 조합원 자격, 사업추진 방법 및 절차 등을 달리하고 있으므로, 귀 질의의 규정을 지역주택조합의 총회 의결 시 준용하는 것은 곤란함을 알려드립니다.

<질문6> ‘17.6.3. 이전에 일간신문에 모집공고한 주택조합의 추진위원회가 모집신고를 하지 않고 모집행위를 계속할 수 있는지 여부

<답변6>「주택법」(법률 제14344호, ’17.6.3. 시행, 이하 “법”이라 함)  제11조의3제1항 및 제2항에 따르면 지역주택조합 또는 직장주택조합의 설립인가를 받거나 인가받은 내용을 변경하기 위하여 조합원을 모집하려는 자는 관할 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고하고, 공개모집의 방법으로 조합원을 모집하여야 하되, 공개모집 이후 조합원의 사망ㆍ자격상실ㆍ탈퇴 등으로 인한 결원을 충원하거나 미달된 조합원을 재모집하는 경우에는 신고하지 아니하고 선착순의 방법으로 조합원을 모집할 수 있도록 하고 있으며,

-  법 부칙 제4조제2호에 따르면 이 법 시행일(‘17.6.3.) 이전에 주택조합설립인가 신청을 하기 위하여 일간신문에 조합원 모집 공고를 하여 조합원을 모집한 경우에는 법 제11조의3의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따르도록 하고 있습니다.

- 한편, 법 제11조 및 법 시행령 제20조제5항에 따르면 설립인가를 받으려는 주택조합은 주택건설 예정 세대수의 50퍼센트 이상의 조합원으로 구성하되, 조합원은 20명 이상이어야 한다고 규정하고 있습니다.

- 따라서, 상기 규정의 내용 및 조합원 공개모집 신고제도의 취지를 감안할 때 귀 질의와 같은 경우에는 위 부칙의 경과조치 규정을 적용하는 것은 어려울 것으로 판단됩니다.

<질문7> 도시개발사업구역 내에서 주택조합사업을 시행하는 경우 도시개발사업부지에 대한 공급계약서 내지 체비지 대장 등으로 토지소유권을 확보한 것으로 볼 수 있는지 여부

<답변7> 「주택법」(이하 “법”이라 함) 제21조제1항에 따르면 주택건설사업의 승인을 받으려는 자는 해당 주택건설대지(국공유지 포함)의 소유권을 전부 확보해야 합니다.

- 법 제21조제1항 및 같은 법 시행령 제16조제2항에서는 주택조합이 등록사업자와 공동으로 주택을 건설하려는 경우에는 주택조합이 주택건설대지의 소유권(지구단위계획의 결정이 필요한 사업의 경우에는 100분의 95 이상의 소유권)을 확보하는 등의 요건을 갖추어 사업계획승인을 신청하도록 하고 있습니다.

- 참고로, 법제처 유권해석 사례(13-0824, 2013.08.21.)에 의하면 주택건설사업의 사업계획승인을 받기 위해 주택건설대지의 소유권을 확보하여야 하는 사업주체는 원칙적으로 해당 주택건설대지의 등기상 소유권자로 해석하고 있습니다.

- 따라서, 귀하께서 질의하신 사안은 상기 규정을 고려할 때, 「주택법」상 주택조합의 사업계획승인신청요건으로서 토지소유권을 확보한 것으로 보기는 어려울 것으로 판단됩니다.